در اين طرح ، تمامي ساختمان ها و عمارت هاي تاريخي شهر گرگان بررسي شده است با پلان، نما و جانمايي در منطقه شهري
فه
ر، مطالب
٢-٧-٢- بررسي و شناسايي عناصر و ساختمان هاي داراي ارزش معماري در محدوده طرح .......................................................... ٦
٢-٧-٢-١- تهيه شناسنامه براي عناصر و ساختمان هاي با ارزش ............... ٦
٢-٧-٢-٢-ارائه تصويري ويژگي هاي کالبدي عناصر و ساختمان هاي با ارزش ..................................٦٢
٢-٧-٢-٣-آسيب شناسي عناصر و اجزا فرسوده بافت و تعيين عوامل مؤثر بر فرسايش کالبدي – عملکردي ...........................٦٨
٢-٧-٢-٤-بررسي وتجزيه وتحليل نمونه وارالگوهاي معماري به کاررفته درساختمانهاي باارزش ازحيث انطباق بااقليم ، فرهنگ ، ويژگي هاي محيطي ،
اجتماعي وهمچنين تأثيرازدوره هاي تاريخي مختلف .................................... ٧٠
٢-٧-٢-٥- بررسي و تحليل تغييرات کالبدي انجام شده در محدوده طرح ، علل و نتايج آن ............٧٦
٢-٧-٣-شناسايي سازمان فضايي محدوده و تعيين جايگاه آن در سازمان فضايي شهر..................... ٧٧
٢-٧-٥- شناسايي و بررسي شبکه رفت و آمد در محدوده طرح (ساختار ارتباطي و شريان هاي محدود)................................ ٧٨
٢-٧-٥-١- موقعيت محدوده طرح نسبت به شبکه اصلي رفت و آمد در بخش مرکزي شهر........... ٧٨
٢-٧-٥-٢- الگوي دسترسي هاي سواره و پياده در محدوه طرح ............... ٧٩
٢-٧-٥-٣- بررسي وضعيت پارکينگ هاو محل هاي توقف و بارگيري در محدوده طرح ..................... ٨٠
٢-٨-تاسيسات زيربنايي (آب و فاضلاب ) در شهر گرگان و بافت قديم آن ........................................... ٨١
٢-٩-آسيب شناسي - شناسايي و تجزيه و تحليل عوامل و عوارض نابساماني کالبدي و عملکردي در محدوده طرح .............. ٨٧
٢-٩-١-عوامل نابساماني عملکردي محدوده طرح ........................................ ٨٧
٢-٩-١-١-بررسي نابساماني هاي ناشي از شرايط اقتصادي حاکم بر محدوده .................................... ٨٧
٢-٩-١-٣-بررسي نابساماني هاي ناشي ازويژگيهاي اجتماعي – فرهنگي جمعيت ساکن واستفاده کننده ازبلوک شهري ..... ٩٢
٢-٩-١-٤- بررسي نابساماني هاي ناشي ازسيستم مديريت شهري .......... ٩٢
٢-٩-١-٥-بررسي کمبودها ونابسامانيهاي مربوط به خدمات شهري وبهداشت محيط ...................... ٩٣
٢-٩-١-٦-بررسي کمبودهاونابساماني هاي مربوط به تأسيسات وتجهيزات شهري .......................... ٩٥
٢-٩-٢- عوامل نابساماني هاي کالبدي محدوده طرح ..................................٩٦
٢-٩-٢-١-بررسي نابساماني هاي ناشي ازفرسودگي هاي کالبدي ............٩٦
٢-٩-٢-٢-بررسي ناهنجاري هاي ناشي ازناهماهنگي الگوي معماري امروزي باالگوهاي معماري شکل دهنده سيماي کالبدي محدوده طرح ............ ٩٧
٢-٩-٢-٣-بررسي عوارض ونابساماني هاي ناشي ازضوابط ومقررات ساختمان سازي وشهرسازي موجود.................................. ٩٨
٢-٩-٢-٤-عوارض ناشي ازرفت وآمدسواره ......١٠٠
٢-٩-٢-٥-عوارض ناشي ازتغييرات ثانويه ........١٠١
٢-٩-٣- جمع بندي بررسي نابساماني ها ي عملکردي و کالبدي در محدوده طرح ........................١٠٣
٢-١٠- انجام هماهنگي هاي لازم و اخذ نظرات کليه سازمان هاي مرتبط در طرح و مجموعه مديريت شهري اعم از استانداري ، شهرداري ...............١٠٦
٢-١١- بررسي و ارزيابي امکانات بخش خصوصي و مشارکت مردم در حفاظت از محدوده تاريخي .........................................١١٦
٢-١٢- بررسي و ارزيابي پيشنهادهاي طرح هاي فرادست و ساير طرح هاي تهيه شده براي محدوده طرح ...........................١١٦
ر، نقشوا
فه
نقشه شماره ١- سازمان فضايي محدوده مرکزي و بافت قديمي شهر گرگان ...................................... ٧٨
نقشه شماره ٢- موقعيت محدوده طرح نسبت به شبکه اصلي رفت و آمد در بخش مرکزي شهر... ٧٩
نقشه شماره ٣- الگوي دسترسي هاي سواره و پياده در محدوه طرح ....... ٨٠
نقشه شماره ٤- بررسي وضعيت پارکينگ هاو محل هاي توقف و بارگيري در محدوده طرح ............. ٨١
نقشه شماره ٥- نقشه وضعيت شبکه آبرساني در بافت قديم گرگان ......... ٨٣
نقشه شماره ٦- نقشه طرح شبکه توزيع آب شهر گرگان ........................... ٨٤
نقشه شماره ٧- نقشه مسيرهاي فاضلاب بافت قديم گرگان ........................٨٦
4
فه
ر، جداول
جدول ١- جدول درصد باسوادان بافت قديم ...١١٦
جدول ٢- شناسنامه طرح آفتاب گرگان ...........١١٧
جدول ٣- برآورد سود پروژه آفتاب گرگان به قيمتهاي جاري و واقعي ...١١٧
فه
ر، تصاوي
تصوير شماره ١- تعددمنافذ و بازشودرنماي ساختمانها(جهت تهويه ، روشنايي و...)............................٦٣
تصوير شماره ٢- شاخص کردن ورودي تکايا ومراکزمحلات بااستفاده ازساباط ، بدنه هاي سبزآبي چوبي مملوازدرب وپنجره .٦٣
تصوير شماره ٣- تعددبازشوهادرنما، استفاده ازالمانهاي افقي وکشيدگي نما، تزئينات چوبي ............٦٤
تصوير شماره ٤- کوچه هاي باريک وعريض که درتناسب با اقليم منطقه طراحي شده است ............٦٤
تصوير شماره ٥- خط افقي لبه شيرواني وسفال قرمزرنگ ، پيش آمدگي لبه شيرواني ، ايجادلبه هاي کاملاًمشخص ، ارتفاع کم خيزشيرواني ..................٦٥
تصوير شماره ٦- غناي بدنه هابااستفاه ازتزئينات گچبري ، چوبي ، تعددبازشوهاو... ..............................٦٥
تصوير شماره ٧- استفاده ازنقاشي روي چوب جهت تزئين قسمت زيرين پوشش بناها .....................٦٦
تصوير شماره ٨- استفاده ازالمانهاي عمودي جهت افزايش محصوريت فضا .........................................٦٦
تصوير شماره ٩- تزئينات پرکارآجري جهت شاخص کردن ورودي بناها ..٦٦
تصوير شماره ١٠- غنابخشيدن به کف بااستفاده ازسنگفرش وتک درخت درمراکزمحلات ................٦٧
تصوير شماره ١١- تزئينات گچبري سرستونهاي نماي ساختمان ، به تقليد ازمعماري اروپايي..........٦٧
تصوير شماره ١٢- به کارگيري گره هاي چوبي درنماي ساختمان جهت نورگيري و تزئين ..............٦٧
تصوير شماره ١٣- خانه فروغي -مرداد١٣٨٩ ......٦٨
تصوير شماره ١٤- خانه فروغي -آبان ١٣٨٩.........٦٨
تصوير شماره ١٥- خانه کبير- عدم رعايت حريم کالبدي و منظري ..........٦٩
تصوير شماره ١٦- پارک اتومبيل عليرغم تابلوهاي پارک ممنوع در جلو درب پارکينگ ....................٦٩
تصوير شماره ١٧- تابلوهاي پارک ممنوع در مرکز محله پاسرو..................٦٩
تصوير شماره ١٨- پارک اتومبيل در کوچه منتهي به پارکينگ طبقاتي ...٦٩
تصوير شماره ١٩- تصويري از مصالح به کار رفته در بنا.............................. ٧٢
تصوير شماره ٢٠- جدارهاي شفاف (تالارها)، نيمه شفاف (ارسي ، سه دري ، پنج دري )....................... ٧٢
نما: ترکيبي از جرزهاي آجري ، بدنه هاي اندود شده با کاه گل يا گچ و خاک و چوب در ستونها، نردها، و درو پنجره ها........ ٧٢
تصوير شماره ٢١- اتصال جداره بناهاازدوسمت به فضاي آزاد.................... ٧٣
تصوير شماره ٢٢- ستونهاي اندود شده با سيمان و سرستونهاي يوناني ... ٧٤
تصوير شماره ٢٣- ستونهاي اندود شده با سيمان و سرستونهاي يوناني ... ٧٥
تصوير شماره ٢٤- ورودي اصلي و شاخص ، با تزئينات و پيش آمدگي به صورت ايوان ..................... ٧٥
تصوير شماره ٢٥- ايوانهاي منفردکه بيشترجنبه تزئيني دارند .................. ٧٥
تصوير شماره ٢٦- بازارچه ميدان ......................... ٨٩
تصوير شماره ٢٧- فضاهاي متروکه و نا امن در بافت ................................... ٩٢
تصوير شماره ٢٨- عدم وجود فاضلاب شهري عليرغم شيب مناسب شهروموقعيت مناسب توپوگرافي ...................................... ٩٤
تصوير شماره ٢٩- عدم کشش جويها درسطح محلات ................................ ٩٤
تصوير شماره ٣٠- کمبودفاحش روشنايي درمعابر........................................ ٩٥
تصوير شماره ٣١- آلودگي معابر بر اثر انباشت زباله دست فروشان و مغازه ها..................................... ٩٥
تصوير شماره ٣٢- فقر فضاهاي باز عمومي بافت از مبلمان محيطي نظير سکو و نيمکت جهت نشستن وجمع شدن اهالي . ٩٥
تصوير شماره ٣٣- تخريب بناهاي فديمي داخل بافت وتجمع زباله درمحل بناها ...............................٩٦
تصوير شماره ٣٤- متروکه شدن بنا وتخريب تدريجي آن ............................٩٦
تصوير شماره ٣٥- جايگزين کردن درب وپنجره هاي فلزي در تضاد با نمونه هاي اصيل آن که دربافت به چشم مي خورد. ٩٧
تصوير شماره ٣٦- ساخت وسازهاي جديد درون بافت بدون توجه به حريم منظري وهماهنگي بانماهاي اصيل ..................... ٩٩
تصوير شماره ٣٧- حضوراتومبيل دراکثرمراکزمحلات وايجادآشفتگي وتغييردرالگوي حرکتي درون بافت ...............................١٠٠
5
٢-٧-٢-بزسي وشناسايي عناصسوساختمان اي دازاي ازشش مازي دمحدوده طرح
تهيش
٢-٧-٢-١- و ناسنامباي عناصسوساختمان اي باازشش
ارزش هاي تاريخي وقديمي، بخش معيني ازارزش هاي عمومي هرشهررا تشکيل ميدهد ودرنظرگرفتن ويژگيهاي مهم ديگر که استمرارحيات شهري مستلزم توجه عميق به آنهاست ، راه هاي واقع گرايانه اي را در برخورد با آثارتاريخي پيش رو مينهد.
بناهاي تاريخي، سرشت کالبدي محله هاي تاريخي محسوب ميشود و هويت مکاني آنها داراي ارزش هاي معنوي است که نسل کنوني را به تاريخ و فرهنگ گذشته خود پيوند ميدهد.
اين مشاور با علم براين مسئله و تأکيد به نتايج مثبت وتأثيرگذاري که احيا و بهره برداري از بناهاي ارزشمند تاريخي برروي بافت و محيط پيرامون آن ميگذارد و با اين ديدگاه که ارزش هاي تاريخي و معماري، به عنوان بخشي از ارزش هاي کلي حيات شهري، درتعامل زنده با شهر و شهروندان در نظر گرفته ميشود، برحفاظت فيزيکي توأم با حفاظت اجتماعي و علاقه عمومي تأکيد مينمايد.
هرچندگذر زمان و حيات تاريخي به بناها و فضاها ارزش ميبخشد، با اين حال زندگي و حيات روزمره مردم شهرنيز پر اهميت است و با توليد ارزش هاي ويژه خود ميتواند پيوند گذشته و آينده را تضمين کند و از گسست هاي تاريخي جلوگيري به عمل آورد. به همين دليل ازديدگاه شهرسازي، حفظ ارزش هاي تاريخي – فرهنگي فقط به معناي حفظ بناها و يادبودهاي قديمي نيست بلکه باگسترش روح آنها درکالبد بافت هاي جديد همراه است .
بنابراين ارائه الگوي مناسب برگرفته شده ازبناها، عناصر و شاخصه هاي با ارزشي که يادگار دوران تاريخي و معماري اصيل اين منطقه محسوب ميشود و گسترش اين تفکر که علاوه بر بافت هاي قديمي ميتوان در ديگر نقاط شهر نيز از اين عناصراستفاده نمود، ازاهداف اين مشاور به شمار ميرود.
همچنين توجه به اين مهم که حضورانسان در محيط و استفاده بهينه و مناسب روزانه از فضاها و کالبدها تنهاراهي است که بافت را احيا ميکند، دادن کاربريهاي جديد و دميدن روح حيات به درون بافت ضروري به نظرميرسد.
با توجه به موارد ذکرشده اين نتيجه حاصل ميشود که : احياي ابنيه ارزشمند تاريخي به تنهايي به تقويت سازمان فضايي و سيماي شهري کمک ميکند، ولي چنانچه حيات بخشي به آثارتاريخي با توجه به زمينه هاي
محيطي و تلفيق کالبدي – کارکردي انها با بافت زمينه صورت پذيرد، تأثيرات مرمتي مقياس کليتري به خود
ميگيرد وساماندهي و قوام بخشي به سازمان فضايي کليت شهري را موردهدف قرار ميدهد.
با توجه به تجاربي که در داخل و خارج ازايران بدست آمده است ، با اطمينان ميتوان گفت که درفرآيند احياي بافت هاي قديمي و اصلاح ناسازگاريهاي مختلف و فرسودگي بافت وکالبد، مجموعه اقدامات دفعي و ضربتي نميتواند به يکباره به تجديد حيات و روانبخشي مراکز شهرها بينجامد، تداوم از اصول مهم اينگونه طرح هاست .
طرح هاي جديد حيات بايد بتوانند به تدريج پيوند بين ارزش هاي گذشته را باحال و آينده برقرار سازند نه اينکه فقط درحد نماسازي اوليه و رساندن خدمات محدود باقي بمانند، بلکه ميبايست با تداوم خود اميد و حس مشارکت را در ميان ساکنان افزايش دهند.
باتوجه به موارد ذکرشده و در راستاي اهداف مدنظر در جهت برگرداندن روح زندگي به درون بافت و پويايي
بيشتراين قسمت از شهرکه در واقع به علت قرارگيري مراکزتجاري و مذهبي در آن ، داراي ارزش و اهميت قابل
6
توجهي ميباشد، اين مشاور پس ازبررسي، شناسايي و طبقه بندي اماکني که به لحاظ تاريخي، معماري و فرهنگي داراي ارزش نگهداري و تجديد حيات ميباشند و با در نظرگرفتن کاربريهايي که متناسب با هويت کالبدي و تاريخي آنهاست ، رسيدن به اين اهداف را ميسر ساخته است .
متناسب کردن برداشت هاي ارائه شده توسط اين مشاور با معيارهاي ارائه شده ازطرف صندوق احيا و بهره برداري از اماکن تاريخي – فرهنگي که مؤسسه اي تخصصي در اين زمينه ميباشد و بهره گيري از تجارب و اطلاعات اين مؤسسه ، از جمله مواردي است که مد نظر و در جهت پيشبرد اهداف نهايي به کار گرفته شده است .
معيارکاربري ها:
ü معيارهاي کالبدي بناي انتخاب شده درجهت پذيرش کاربري
ü معيارهاي محيطي هرمکان براساس نوع دسترسي، قابليت تأمين تأسيسات زيربنايي، ويژگيهاي فرهنگي اجتماعي محيط اطراف و...
دامنه طرح شناسايي عناصرداراي ارزش ، کليه اماکن با مالکيت خصوصي، دولتي و وقفي را در برميگيرد، با اين شرط که مکان انتخاب شده در فهرست آثارملي به ثبت رسيده و يا در دستور کار ثبت قرار داشته باشد.
سازمان ميراث فرهنگي، گردشگري و صنايع دستي استان ، با توجه به نيازهاي اداري و با هدف پوياکردن بافت تاريخي شهر، با تملک و بازسازي تعدادي از بناهاي داخل بافت و دادن کاربري به آنها، نقش مهمي را درجهت زنده کردن و معرفي بافت به ساکنين شهرايفا کرده است .
سازمان اوقاف و امور خيريه استان گلستان نيز متولي تعدادي ازبناهاي اين بخش از شهر ميباشدکه تکاياي واقع شده در مراکز محلات جزو اين تملکات ميباشد.
با توجه به اينکه اين تکايا فقط در ايام محرم و مراسم عزاداري فعال ميباشند، بنابراين دادن کاربريهاي فرهنگي به اين اماکن ، در ديگر روزهاي سال ، ميتواند نقش بسيار مثبتي در پرکردن اوغات فراغت جوانان بازي کند.
تعداد زيادي ازاين بناهاداراي مالکيت خصوصي ميباشد که مالکان آنها با توجه به مشکلات مربوط به نگهداري و مرمت اين بناها خواستار کمک و مساعدت از جانب ادارات مرتبط ميباشند، لذا اين مشاور در طي جلساتي که با مسئولين سازمان ميراث فرهنگي استان و نيز صندوق احيا و بهره برداري از اماکن تاريخي – فرهنگي کشوربرگزارکرد، مساعدت و همکاري اين سازمان ها را در پيشبرد اهداف خود در جهت بهبود وضعيت کالبدي بناها و نيز تغيير کاربري آنها بدست آورد.
دامنه فعاليت هاي صندوق احياء:
ü تشکيل بانک هاي اطلاعاتي از مالکان و دارندگان اماکن بخش خصوصي در جهت يافتن سرمايه گذار
ü اعطاي تسهيلات فني و حمايت هاي مربوطه
ü اعطاي مجوز تغييرکاربري از طريق صدور موافقت اصولي
ü حمايت هاي اداري و مديريتي در خصوص تغيرکاربري در مناطق شهري
ü واگذاري حق بهره برداري از اماکن قابل احيا با مالکيت دولتي
با توجه به موارد ذکرشده ، اين مشاور با بررسي بناهاي موجود دربافت که شرايط تغييرکاربري و اعطاي عملکرد
جديد را دارند، اقدام به تهيه شناسنامه هايي در برگيرنده اطلاعات تاريخي، کالبدي نموده است .
7
٢-٩-٢-٥-يازض ه شي اشتغييسات ثنيي
ع
بخي اشتغييسات ،عل ئم وعيازض ه شي اشتغييسات ثنيي دبافتت زيخيگرگان عبازتنداش :
- عدم محصوريت کافي دربعضي فضاها
· حفاظ داشتن و برخورداري از حجاب سکونتي محله باعث ميشود تامسيرها و فضاهاي عمومي و گذرها با خطوط اصلي شبکه ارتباطي شهر و بازار در رابطه مستقيم نباشد و بازار يا فضاي عمومي شهر حتيالمقدور راه مستقيمي به مرکزمحله نيابد.
اما با اختلال در سازمان فضايي نظام سلسله مراتبي بافت که برمبناي پيوستگي و ارتباط بين واحدهاي مسکوني و مرکزمحله از طريق کوچه ها و گذرهاي محله اي و سپس ارتباط بين مراکز محلات و مراکز شهري از طريق گذرهاي اصلي بوده است و همچنين در اثرخيابان کشيها، اين سازمان فضايي و حجاب ناشي ازآن دچاراختلال شده است ، بنحوي که کوچه مسکوني بطورمستقيم به خيابان هاي شهري جديد وصل ميشود و مراکزمحلات به مرور دليل وجودي خود را ازدست داده و دچار رکود نسبي گرديده اند، بطورکلي مراکزي که به خيابان هاي شهري نزديک هستند شهري و فعال ترشده و مراکزي که از خيابان ها فاصله دارند دچار رکود گشته اند.
· مرکزمحلات مسکوني در شهرهاي توسعه يافته به تدريج حفاظ و حجاب باقي خود را از دست مي دهند و اين امربه دليل ادامه اعتقادات مذهبي-اجتماعي نزد قشرهاي وسيع ساکنان شهرها، سبب ترغيب آنهابه انتقال سکونت مي شود.
- قطع پيوستگي در شبکه فضاهاي باز قديمي
· در نتيجه خيابان کشيهايي که از دوران پهلوي آغازگشت ، پيوستگي و حريم بافت از ميان رفته ، اکثر معابر بافت قديم به دو نيمه تقسيم شده اند و به لحاظ تفاوت عملکردي و ابعاد فيزيکي خيابان هاي جديد، پيوستگي معابر، قديمي و به طورکلي پيوستگي فضاهاي باز عمومي دچاراختلال شده است .
· مراکز خدماتي قديمي محلات شهر، درپي جابجا شدن هاي ممتد، وقار و اعتبار خود را از دست داده اند و در مقايسه با واحدهاي مشابه خدماتي در نقاط مرفه تر شهر، درآمد کمتري دارند.
· در محدوده مرکزي شهر، لبه هاي خارجي خيابان ها (مثل خيابان هاي امام خميني، سرخواجه و شهدا) تجاري ميباشند و طبقات دوم اکثر واحدهاي تجاري در حاشيه خيابان امام خميني يا خالي بوده و يا تبديل به انبار
واحدهاي تجاري شده اند، اين موضوع باعث ايجاد تفاوت قابل ملاحظه اي در سيماي شب و روز محله و يا روزهاي
تعطيل و غير تعطيل در محله ميشود.
· بزسي وازشيابي ازشش اي فرهگني –ت زيخي ميديدوق بل اءياءدمحدوده طرح
· بافت قديم شهرگرگان به لحاظ ويژگيهاي خاص معماري، داراي پتانسيل بسياربالايي درجذب فعاليتهاي اقتصادي وگردشگري مي باشد، قرارگيري بازارشهردردل بافت وحضورمراکزمحلات با نقش اجتماعي،
فرهنگي، مذهبي ارزشهاي اين بافت رادوچندان کرده است .
101
· بهره گيري ازويژگي هاي محلات قديمي وبهره مندشدن ازحس مکان ورسيدن به ادراکي قوي ازمحله ها؛ که داراي هويتي محلي وتاريخي ومملوازخاطرات جمعي مي باشند؛ درکنارتنوع ديدومنظري که درحين حرکت درامتدادگذرهاي درون بافت براي عابرين ايجادميشود، جزوشاخصه هاي اصلي بافت تاريخي محسوب ميشود.
· محله سرچشمه ، نعلبندان و پاسرو ، دربنو و ميدان ، سرپير و ميخچه گران ، شيرکش و باغشاه ، باغ پلنگ و شازده قاسم ونهايتأ ميرکريم ، فضاهاي شهري برجاي مانده از شهرسازي کهن گرگان زمين را به عنوان ميراثي ارزشمند و ماندگار ، در برگرفته اند .
· در همين محدوه است که بازارهاي قديمي و مرکز خدماتي شهر همچون بازار نعلبندان ، بازار ميدان و محور خدماتي – تجاري خيابان خميني در دو سوي شرقي – غربي بافت قديمي استقرار يافته اند و با توجه به در اختيار داشتن زير ساختهاي تاسيساتي مورد نياز (بجز نظام دسترسي مورد قبول و مطلوب ) هنوز ميتوان به پتانسيلهاي خدمات رساني بافت در قياس با کل شهر، بعنوان يک نکته مثبت و درراستاي توسعه ، توجه داشت .
· مراکز محلات نقش راهبردي در هدايت محله هاي قديمي و کنترل آمد و شد ساکنان و برگزاري مناسبت هاي فرهنگي- مذهبي و اقتصادي و سياسي و مرکز تامين مايحتاج اوليه داشته اند، امامتاسفانه درحال حاضر با توسعه ي ساخت و سازهاي شهري و عدم رعايت معماري و شهرسازي بومي و مصالح بوم آورد، بيشتر مراکز محلات جايگاه اوليه ي خود را از دست داده و تنها در ماه محرم شاهد رونق آن ها و بعضي فعاليت هاي کوچک اقتصادي درآنهاهستيم و بيشترايام سال خالي از سکنه و رونق هستند.
· مدنظرقراردادن اين ويژگيها درطرحهاي ارائه شده ازطرف مشاور، درزنده کردن وتأکيد به اين ويژگيها نقش مؤثري را ايفا خواهد کرد.
· بنابراين ، توجه به اين شاخصه ها و در نظرگرفتن ويژگيهاي تاريخي، فرهنگي موجود دربافت و به کارگيري آنها در طرحهاي در نظر گرفته شده مي تواند در حفظ اصالت ، هويتمندي و زيبايي بصري وديگرويژگيهاي ماهوي بافت ، همراه با پاسخگويي به نيازامروز آنان درزمينه نفوذپذيري نقش مؤثري داشته باشد.
· بافت تاريخي شهرگرگان به مثابه قلب تپنده شهر، دربرگيرنده بسياري از فعاليتهاي اجتماعي و اقتصادي مي باشد.
· قرارگيري بازارشهردراين ناحيه وهمچنين مراکزمحلات درون بافت ، موجبات رفت وامد روزانه ساکنين
شهربه درون بافت رافراهم آورده است که همين عامل ميتواندگزينه اي مثبت براي اين نقطه ازشهرمحسوب
گردد.
· قرارگيري درمرکزثقل جغرافيايي وعملکردي شهري باعث ايجادهمبستگي شديدبين توسعه کالبدي وتراکم جمعيتي گرديده است ، چراکه به موازات توسعه هاي بعدي ودرگرداگرد هسته هاي متحدالمرکز، ميزان بارگذاري حرکتي ومشکل تأمين نيازهاي خدماتي بربافت قديم افزايش يافته است .
· دميدن حيات مجددبه کالبد بافت کهن از طريق تعميرات کالبدي وکاربردي که درنهايت منجربه بازدهي
هاي بالاي اجتماعي، فرهنگي واقتصادي ميشود، ازاهداف اين مشاوردرطرحهاي ارائه شده مي باشد.
102
٢-٩-٣-لمعبنديبزسي ه بسامايي اي عکردي وکالبدي دمحدوده طرح
مل
باتوجه به موارد بالا و بررسيهاي صورت گرفته توسط اين مشاور نتايج زيرحاصل گرديد و عوامل آسيب رسان
درون بافت که تأثيري عمده در تخريب و متروک شدن بافت را ايفاميکنند مشخص گرديد .
بر مبناي اين شناخت و تحليل هاي صورت گرفته است که ميتوان بهترين روش اجرايي را جهت حذف اين عوامل و ارائه پيشنهادات مناسب انتخاب نمود.
از عوامل عمده اي که موجب رکود بافت و فعاليت هاي درون آن گرديده است ، نابسامانيهاي ناشي ازشرايط اقتصادي حاکم برمحدوده طرح ميباشد.
در اين بافت ، بخش مسکوني بيشترين سهم را در اسکان جمعيت داشته که اين خود موجب فعال بودن بخش هاي خدماتي در بافت قديم بوده است امادرحال حاضر به دليل فرسودگي رو به تزايد، از صحنه حيات اقتصادي شهر به دور مانده است .
مشاهدات ميداني و سطح کاربريهاي تجاري نشان ميدهند که بافت قديم در نقش يک منطقه تجاري است که شامل کليه واحدهاي بازرگاني اعم از خرده فروشي، عمده فروشي، دفاتر شرکت هاي تجاري و موسسات بخش خصوصي و عمومي مي باشد.
اما با از بين رفتن تعادل در ترکيب و توزيع کاربريهاي مختلف در سطح بافت قديم و نيز افت ارزش اقتصادي بافت به لحاظ مهاجرت اقشار اجتماعي جديد نسبت به گذشته (که اين قضيه برمسايل کالبدي و اجتماعي بافت نيز تأثير منفي گذاشته است ) نقش درخشان و پوياي اقتصادي بافت رو به کاهش گذارده و موجبات رکود اقتصادي در اين منطقه را فراهم آورده که خود زمينه ساز کمرنگ شدن و حذف تدريجي نقش بافت قديم به عنوان يک بافت هويتمند در سطح شهر شده است .
ميتوان گفت که بافت فرسوده گرگان و مخصوصا پهنه غربي شهر در چرخه اي باطل از درآمد کم ، پس نداز کم ، سرمايه گذاري کم و نتيجتاً تداوم چرخه مذکور، زندگي ميکنند.
نابسامانيهاي ناشي از ويژگيهاي اجتماعي – فرهنگي جمعيت ساکن ، که با ترک بافت از طرف ساکنين اوليه ايجاد شده داراي دو بعد آسيب رسان ميباشد: نخست جابه جايي ساکنين قديمي و داراي حس تعلق بالا به محلات ، با مهاجرين شهرها و روستاهاي اطراف و دوم وجود تعدادي خانه که به دليل مشکلات وراث و مشکلاتي از اين قبيل متروکه مانده و گاهي نيز مخروبه شده اند که همين امر بر سيماي کالبدي بافت و همچنين وضعيت اجتماعي شهر
تأثيرگذارده است .
در ادامه و بابررسي سيستم هاي مديريت شهري در شهرگرگان با دو رويکرد متفاوت دراين زمينه مواجه ميشويم
که بعضاً افراطي ميباشد:
در يک رويکرد، ارگان ها و نهادهايي قرار ميگيرند که به طور کلي يا تقريباً به طور کامل ، ارزش هاي هويتي، تاريخي و هويتي موجود در بافت قديم را زير سئوال ميبرند و شيوه ي برخورد و مداخله در اين بافت را چندان با قسمت هاي تازه ساز شهر و يا محلاتي همچون امام رضا و قزاق محله و غيره ، متفاوت نميدانند و حتي در مداخله ، شيوه هايي چون پاکسازي کامل بافت قديم و نوسازي را پيشه ميکنند. در سوي ديگر رويکردي است که به بافت همچون يک موزه ي بزرگ نگاه ميکند که هر نوع تغيير، افزايش تراکم ، ايجاد معابر جديد و تغييرات شکلي در کالبد بافت قديم را بدون توجه به ساکنين و بهره برداران از بافت و آسيب هايي که اين رويکرد متوجه آنان ميکند، محکوم ميکنند و آن
را موجب بر هم زدن اصالت بافت قديم ميداند.
103
همين امرموجب نابسامانيهاي فراواني در سطح بافت گرديده است ، نگاه تک بعدي به مسئله بافت آسيب هاي فراواني را بدنبال دارد که در نهايت به تخريب و فرسودگي بيشترآن منجر ميگردد.
در مبحث مرتبط باخدمات شهري و بهداشت محيط ، فاضلاب شهري و عدم کشش جويها به منظور دفع آب هاي سطحي موجب نابسامانيهاي فراواني درسطح محلات قديم گرديده ، و به لحاظ ساختاري، از منظر زيباييشناسي و از نظر بهداشتي آسيب هاي فراواني را در دل بافت قديم موجب شده است .
در رابطه با تأسيسات و تجهيزات شهري محلات بافت قديم به شدت دچارکمبود خدمات رفاهي ازقبيل آموزشي، فرهنگي، فضاي سبز، ورزشي و...ميباشندکه به مرور به مکاني نامناسب براي ساکنين تبديل شده است ، همچنين اين کمبودها موجب ترک تدريجي بافت از طرف ساکنين اصلي گشته که تبعات منفي خود را به دنبال دارد.
فرسودگيهاي کالبدي که ناشي ازگذر زمان و شرايط آب و هوايي محيط ميباشند، موجب فرسودگي تدريجي بافت تاريخي گرديده که اگرتمهيدات لازم دراين زمينه انديشيده نشود روند تخريب سرعت بيشتري مييابد و نتيجتاً تخليه و حذف تدريجي بافت را به دنبال خواهد داشت ..
در خلال ساخت و سازهاي جديد، الگوهاي معماري شکل دهنده سيماي کالبدي بافت تاريخي ازجمله ترکيب شکل - زمينه کالبدي بافت قديم که درآن فضاهاي با تمرکز عمومي بطور کامل توسط فضاهاي پر، و معابر توسط ترکيبي از فضاهاي پر و خالي(باغالبيت فضاهاي پر)محصورشده اند و همچنين شاخصه هاي معماري منطقه از جمله نما، پوشش ، در و پنجره و.... ناديده گرفته شده است .
در قوانين و ضوابط و مقررات ساختمان سازي و شهرسازي جديد، محافظت جدي از آثار و عناصر ارزشمند معماري و شهري تقريباً ناديده گرفته شده و در نتيجه ازسوي برخي از ارگان ها و مالکين يا متصرفين اقدام به تخريب اين بناها ميگردد.
دخل و تصرف هاي صورت گرفته در بافت که تأثير نامطلوبي بر سيماي ظاهري آن بر جاي گذاشته ، از بين رفتن حريم منظري و...از عوارض اين بي توجهي ميباشد.
رفت و آمد سواره بدون هيچگونه ضابطه اي در درون بافت آثار و تبعاتي منفي را بدنبال دارد، اتومبيل در هرکجا که محدوديت فيزيکي وجود نداشته باشد بدون رعايت نظام سلسله مراتبي، تردد و توقف مينمايد و مکان ها و فضاهاي قديمي تردد و تجمع پياده رامختل نموده است ، فقدان پارکينگ هاي عمومي مشخص چه درمقياس شهري و چه درمقياس محله اي اين مشکل را تشديدکرده است .
اين عامل يکي ازمشکلات عمده درون بافت قديم است که توجه به آن وبرنامه ريزي درجهت حل اين مشکل از جمله
اهداف عمده اين مشاورميباشد.
بدنبال تغييراتي که از آن به عنوان تغيرات ثانويه نام برده ميشود و با اختلالي که درسازمان فضايي نظام سلسله مراتبي بافت ايجادگرديده و همچنين در اثرخيابان کشيهاي جديد، اين سازمان فضايي و حجاب ناشي از آن دچاراختلال شده است ، بنحوي که کوچه مسکوني بطور مستقيم به خيابان هاي شهري جديد وصل ميشود و مراکز محلات به مرور دليل وجودي خود را از دست داده و دچار رکودنسبي شده اند، مرکزمحلات به تدريج حفاظ و حجاب باقي خود را ازدست داده اند و اين امر به دليل ادامه اعتقادات مذهبي-اجتماعي نزد قشرهاي وسيع ساکنان شهرها،
سبب ترغيب آنها به انتقال سکونت گرديده است .
104
-زاهبسدايي باي نيساشي بافت فرسيدگه رگان :
الف –بافت قديمي –ت زيخي :
سه محور ارتباطي، بافت قديمي گرگان را قطع کرده است که مهم ترين آن ها، محور ميدان مازندران – چهارراه ميدان – فلکه شهرداري است . اين محور، داراي نقش خدمات بازرگاني با عملکرد فرامحله اي است که در نقاطي حالت دستفروشي به خود گرفته و از اين لحاظ ، نياز به ساماندهي دارد. همچنين ، در نقاطي از اين محور نيز به لحاظ کالبد و سيما و منظر شهري، نياز به بازسازي و نوسازي احساس ميشود.
از نقاط بارز اين محور و کل بافت قديمي و فرسوده شهر به غير از قزاق محله ، وجود زياد نوعي از کاربريهاي خدماتي با خصلت خدمات مالي (بانک و موسسات قرض الحسنه ) است . يکي از علل تعداد به نسبت زياد شعب بانک هاي دولتي و خصوصي و موسسات قرض الحسنه ميتواند ميزان زياد سپرده گذاري افراد در اين موسسات مالي باشد که آن ها را ترغيب به افزايش شعب کرده است . در توجيه اين نکته که بايست با احتياط بيان نمود، اين است که قدرت ريسک و سرمايه گذاري در شهر گرگان پايين بوده و مردم در گريز از ريسک سرمايه گذاريهاي مستقيم ،به پس انداز و سپرده گذاري در بانک ها و موسسات مالي ميپردازند. البته ، عدم توسعه بازارهاي مالي (بازار سرمايه ) نظير فقدان بورس اوراق بهادار نيز ميتواند از دلايل ديگر در محدوديت سرمايه گذاري مردم در بانک ها و موسسات مالي باشد.
چهارراه ميدان يکي از نقاط تجاري با سابقه طولاني و همراه با کاربري مذهبي است . کاربريهاي تجاري در امتدادميدان مازندران ، در محل تقاطع خيابان امام خميني و شهيد رجايي واقع هستند. اين چهارراه به همراه فلکه شهرداري تقريباً تا ساعت ١٠ صبح ، محل تجمع کارگران روزمزد ميباشد که اکثرًا از روستاهاي اطراف بدين نقاط مي آيند. بعد از ساعت ١٠، روبروي امامزاده ميرکريم بازاري دستفروشي براي مبادلات کالاهاي دست دوم و حتي سرقتي تشکيل ميگردد. در برخي مواقع ، معاملات مواد مخدر نيز مشاهده شده است . ادامه همين مسير، راسته بازار روز ميوه را تشکيل ميدهد که از لحاظ زيبايي و منظر شهري جلوه نامناسبي به اين قسمت از شهر بخشيده است .
در ادامه خيابان امام خميني، همچنان کاربريهاي تجاري (خدمات بازرگاني) تا فلکه شهرداري به چشم ميخورد. در اين محور، يک راسته واحدهاي تجاري از نوع لوازم خانگي شکل گرفته است . در محور فلکه شهرداري به سمت خيابان شهداء، راسته اي از واحدهاي تجاري از نوع لوازم الکتريکي به وجود آمده است که به محله
ميخچه گران متصل است . در خيابان شهدا، نقش خدمات تجاري ضعيف تر ميگردد. در خيابان شهدا، قيمت زمين با
کاربريهاي تجاري و مسکوني به ترتيب از قرار متري يک ميليون تومان تا ٦٠٠ هزار تومان نوسان دارد که نسبت به محور اصلي شهر (ميدان مازندران – فلکه شهرداري) بسيار پائين تر است .
نکته ديگري که در محور خيابان شهدابه نظر ميرسد، ترافيک سنگين اين محدوده است . به لحاظ نقش و عملکرد فرامحله اي بافت قديمي، عبور و مرور و تردد در اين محورها زياد ميباشد که منجر به ترافيک سنگينبه خصوص در چهارراه ميدان (ميرکريم ) شده است .
نقش بافت قديمي گرگان در اقتصاد شهر،نقش خدماتي (تجاري) و داراي عملکرد فرامحله اي (تا سطح شهري) ميباشد. تعداد زياد واحدهاي تجاري (حتي دستفروشيها) در مقياس هاي کوچک نياز مبرم به ساماندهي دارند.
ساماندهي واحدهاي تجاري موجود بايستي به صورت احداث و ايجاد مجتمع ها يا مراکز تجاري تخصصي انجام پذيرد.
در راستاي اين استراتژي، مراکز تجاري تخصصي ميتواند به مدرن سازي شهر کمک کند. بديهي است که در کنار
105
مراکز تجاري، احداث پارکينگ هاي طبقاتي موجب کاهش ترافيک ميگردد. همچنين شايسته است که بخشي از
خيابان امام خميني به محور حرکت پياده تبديل گردد. به هر صورت ، پيشنهادهاي زير مورد توصيه اين مشاور است :
١. ساماندهي واحدهاي تجاري فروش لوازم الکتريکي به صورت احداث مجتمع يا مرکز تجاري تخصصي لوازم الکتريکي، صوتي و تصويري باعملکرد فرامحله اي يا شهري در موقعيت : فلکه
شهرداري به سمت خيابان شهدا (محله ميخچه گران )
٢. ساماندهي واحدهاي تجاري فروش لوازم خانگي (به صورت احداث مجتمع يا مرکز تجاري تخصصي لوازم خانگي با عملکرد فرامحله اي يا شهري در موقعيت : بالاتر از چهارراه ميدان ، بر خيابان امام
خميني)
٣. ساماندهي واحدهاي تجاري فروش پوشاک، خياطي و بزازي (به صورت احداث مجتمع يا مرکز تجاري تخصصي – عملکرد فرامحله اي يا شهري در موقعيت : خيابان امام خميني، بالاتر از چهارراه ميدان ،
سمت چپ )
٤. احداث پارکينگ طبقاتي در محله ميرکريم و سرپير (به منظور کاهش بار ترافيکي خيابان امام
خميني و محله ميرکريم )
٥. ساماندهي اجتماعي محله ميرکريم (ابتداي خيابان شهيد رجايي از سمت چهارراه ميدان ) به صورت جمع آوري معتادان و بهبود سيماي شهري محله
٦. تأسيس يک موسسه کاريابي و ساماندهي اشتغال در چهارراه ميدان و فلکه شهرداري به لحاظ تجمع کارگران و جويندگان کار در اين نقاط و ساماندهي وضع موجود
٧. در چهارراه ميدان ، در مجاورت بازار ميوه که با آلودگيهاي زيست محيطي و صوتي همراه است ، يک کاربري آموزشي مشاهده ميگردد که با استانداردهاي مکان يابي کاربريهاي آموزشي مطابقت نداشته و
تغيير مکان کاربري آموزشي ضروري به نظر ميرسد.
٨. در محدوده فيمابين خيابان امام خميني، خيابان شهيد رجائي و رسالت ، کمبود کاربري مسکوني
به شدت احساس ميشود.
٢-١٠-انجام هماهگني اي لشم واخرنظراتکليوساشمان اي مرتبظ دطرح ومجميع مدييت شهري اعم اش استاندازي ،شهردازي
براي انعکاس ديدگاه ها و نظرات ارگان هاي مختلف در تهيه ي طرح بهسازي و نوسازي بافت قديم و فرسوده ي شهر گرگان و در نتيجه تحقق بند فوق از شرح خدمات ، علاوه بر جلساتي که با ارگان هاي مختلف و مرتبط در طرح نظير شهرداري و سازمان ميراث فرهنگي، صنايع دستي و گردشگري برگزار شد، فرم هايي نيز به منظور نظر سنجي از اين سازمان ها تهيه و در ميان آن ها توزيع گرديدو نتايج حاصل مبنايي جهت تصميم گيريهاي مشاورگرديد.
اين بخش ازکار درراستاي دستيابي به راه حل هاي اصولي وتخصصي ونگاهي همه جانبه به مسائل مربوط به
بافت صورت پذيرفت ونتايج آن درطرحهاي نهايي مؤثروقابل اعمال ميباشد.
106
ساشمان ميساث فرهگنيگ، ردگضري وصناي دستي :
نقاط قوت و ضعف مطالعات پيشين انجام شده در حوزه ي بافت قديم
· نقاط قوت
- تعامل ، هماهنگي و کنترل ساخت و سازها
- تعامل و هماهنگي و کنترل تعريض معابر(واجد ارزش )
- تعيين الگو و ضوابط ساخت و ساز
- طرح احيا و مرمت بناهاي با ارزش موجوددر بافت
- پيشنهاد کاربري هاي مناسب
· نقاط ضعف
- عدم بهبود وضع کالبدي مسکن
- جلب نشدن حمايت مردمي و بخش خصوصي در اجراي طرح
- مشخص نبودن وظايف سازمان هاي مسئول
- عدم ارائه ي طرحي جامع در خصوص مرمت شهري
- عدم ارائه ي طرح هاي زير ساختي در بافت
- عدم ارائه ي کارهاي مناسب در خصوص اجراي کاربري ها
- عدم اجرا و نظارت دقيق مديريت شهري از طرح بهسازي بافت
- عدم تناسب کاربري ها جهت توسعه ي آينده
- عدم شکل گيري مديريتي منسجم و متمرکز براي ماهنگي و فعاليت هاي مختلف در بافت
مهمترين سرفصل هاي مورد تقاضا و نيازمنديهاي مطرح در بافت قديم شهر گرگان : گروههاي ذي نفع
- ساکنان بناهاي مسکوني
· بهبود اساسي بهداشت محيط
· اجراي مبلمان مناسب شهري و (بهبود سيماي منظر)
· ايجاد و اصلاح شبکه ي تاسيسات شهري(آب و فاضلاب )،
· افزايش اماکن خدماتي، ورزشي فرهنگي و ساير کاربري هاي عمومي در بافت
- بهره برداران بناهاي غير مسکوني(تجاري، مختلط و ...)
· ايجاد مراکز تجاري و خرده تجاري در بافت
· حمايت از فعاليت هاي تجاري و مختلط با شرايط خاص
- سرمايه گذاران و سازندگان
· اعطاي مشوق هاي تشويق گر و ترغيب گر به بخش خصوصي جهت سرمايه گذاري
107
· اعطاي وام هاي بلند مدت با بهره ي کم در خصوص مرمت ، بهسازي و نوسازي بافت
· بازنگري در ضابطه ي ارتفاعي و ضوابط اجرايي ساخت و ساز در مناطق بافت قديم در تعامل و هماهنگي با ارگان هاي ذي ربط
سرفصل هاي پيشنهادي به منظور احيا بهسازي و نوسازي بافت مرکزي شهر:
· تملک بناهاي واجد ارزش که در فهرست آثار ملي کشور به ثبت رسيده اند
· مرمت بناهاي واجد ارزش
· احياي محورهاي تاريخي و فرهنگي
· احيا و مرمت مراکز محلات
· ساماندهي و مرمت ميدان شهرداري و بناهاي اطراف آن به عنوان يک المان شهري(دوره ي پهلوي)
· کنترل ساخت و سازهاي جديد با توجه به ضوابط و ويژگي هاي معماري بافت تاريخي
· طراحي و ساخت بناهاي جديد به عنوان الگو(همگون ) با بافت با توجه به کاربري هاي مورد نياز
· اين اقدامات با همکاري بخش دولتي، خصوصي به تنهايي ومشترکاً قابل اجرامي باشد.
در شرايط فعلي همگرايي و همکاري اجزاي مختلف اثرگذار در سياستگذاري، مديريت و راهبري بافت قديم گرگان راميتوان متوسط ارزيابي کرد.
اقداماتي که به بهسازي و نوسازي بافت مرکزي شهر گرگان ياري مي رساندراميتوان به روشهاي زيربه
صورت بهتروموفق تري به اجرارساند:
· تشکيل سازمان نوسازي و بهسازي شهري به منظور احياي بافت تاريخي
· تشکيل ستادي مشترک بين سازمان هاي مربوطه
· ايحاد يک مديريت منسجم اجرايي(متولي)جهت بافت تاريخي
مهمترين دلايل تحقق يا عدم تحقق مطالعات پيشين انجام شده (طرح بهسازي و نوسازي بافت قديم
گرگان و طرح بازنگري) در بافت قديم گرگان :
v دلايل تحقق
تملک و مرمت بناهاي واجد ارزش توسط ميراث فرهنگي
حضور پوياي ساکنان در بافت قديم
v دلايل عدم تحقق
عدم وجود نظام واحد مديريت شهري و عدم تعامل و هماهنگي ارگان هاي ذي ربط عدم جلب حمايت مردمي و مشارکت در طرح
راهکارهاي افزايش سرمايه گذاري در بهسازي و نوسازي بافت فرسوده شهر گرگان :
· ارائه ي تسهيلات لازم (اعطاي وام با بهره ي پايين به صورت دراز مدت )
· کاهش سرمايه گذاري دولتي و افزايش سرمايه گذاري خصوصي
· احياي اقتصاد محلي(ارائه يتسهيلات به ساکنين و جلب مشارکت ساکنين )
108
ارزيابي عملکردي طرح آفتاب :
نقاط ضعف :
· از بين بردن حريم کيفي ومنطقه اي بافت
· تخريب چند بنا و جداره ي با ارزش تاريخي
· به هم ريختگي شبکه ي بافت تاريخي
چشم انداز طرح آفتاب
- چشم انداز طرح در شرايط کنوني
به دليل اينکه در اين طرح مسئله ي بهسازي و نوسازي مد نظر بوده و حوزه ي حفاظتي در نظر گرفته نشده است ، آسيب رسان مي باشد
- پيشنهادات مشخص براي بهبود چشم انداز و بالارفتن کارايي طرح
به عنوان نخستين اولويت بايد وضعيت بافت فرسوده وتاريخي کاملاً مشخص گردد.
چنين طرح هايي بايد با توجه به وضعيت کالبدي بافت مکان يابي گردد..
اجراي چنين طرح هايي بايد با ديد کاملاً کارشناسي وبا تعامل و هماهنگي هاي لازم صورت پذيرد
شرکت مادرتخصصي عمران و بهسازي شهري ايران
نقاط قوت و ضعف مطالعات پيشين انجام شده در حوزه ي بافت قديم
· نقاط ضعف
- هيچ گونه اصلاحي در وضعيت معابر پيش بيني نشده است
- ساخت و سازها با توجه به نيازهاي جامعه امروزي انجام شده و ميشود ومعابرفعليپاسخگوينيازها نيست
مهمترين دلايل تحقق يا عدم تحقق مطالعات پيشين
v دلايل عدم تحقق
- عدم اعتقاد دستگاه هاي متولي به تحقق چنين طرح هايي
- نامناسب بودن ضوابط ومعيارهاي پيشنهادي
- عدم وجود دستگاهي متمرکز و ثابت براي اجرا و تحقق چنين طرح هايي
مهمترين سرفصل هاي مورد تقاضا و نيازمنديهاي مطرح در بافت قديم شهر گرگان : گروه هاي ذي نفع
- ساکنان بناهاي مسکوني:
· حل و فصل نمودن موضوع کاربري هاي بناها و املاک اوقافي و جلوگيري از تخريب ، فرسودگي و متروکه شدن اين گونه بناها
· اصلاح معابر موجود و تعريض اين معابر جهت بهبود وضعيت اين محلات
- بهره برداران بناهاي غير مسکوني(تجاري، مختلط و ...):
· افزايش تراکم تشويقي و تشويق مردم به ساخت و ساز
109
· افزايش امنيت در اين مکان ها
· اصلاح وضعيت عبور و مرور
- سرمايه گذاران و سازندگان :
· تغيير کاربري
· افزايش تراکم
· اصلاح معابر
سرفصل هاي پيشنهادي به منظور احيا بهسازي و نوسازي بافت مرکزي شهر:
· اصلاح معابر
· تعريف پروژه هاي مناسب مسکوني- خدماتي و تجاري
· تامين خدمات و زيرساخت ها
· تعريف پروژه هاي چند منظوره ي اقتصادي، فضاي سبز داراي قدرت براي جذب جمعيت
پيشنهاداتي در زمينه سرمايه گذاري
- شيوه و ساختار مناسب براي سرمايه گذاري:
· سرمايه گذاري مستقيم دولت و تعاوني ها
· سرمايه گذاري صندوق هاي تعاوني محلي
· سهامداري پروژه ها و مشارکت مالکين و ساکنين
· معرفي مصاديق پيشنهادي (فرد يا گروه علاقه مند به سرمايه گذاري:
مالکين و ساکنين در صورت وجود مشوق هاي مناسب و ارائه ي طرح تهيه ي که همراه با تراکم و کاربري مناسب باشد، مي توانند به شکل مناسبي همراه و هميار پروژه ها باشند.
شهرداري
نقاط قوت و ضعف مطالعات پيشين انجام شده در حوزه ي بافت قديم
· نقاط قوت
- وجود پارک شهر و بهره مندي از امکانات تفريحي و فرصت بخشي جهت تغيير کاربري بناهاي تاريخي
و ارزشمند
- ايجاد فضاهاي فرهنگي و گردشگري
- تراکم و طبقات مناسب
- تبديل کاخ واقع در پارک شهر به کاخ موزه ، جهت بازديد و بهره مندي عموم
- استفاده از پتانسيل موجود در بافت در جهت جذب گردشگر
- فرصت تغيير کاربري باغ روس به فضاهاي تفريحي و گردشگري
- دسترسي پياده ي ساکنين بافت به انواع کاربري هاي خدمات شهري و منطقه اي موجود
- نزديکي با کاربري هاي خدمات شهري
110
· نقاط ضعف
- کمبودوفقدان کاربري هاي فضاي سبز محله اي- فرهنگي و تفريحي در نواحي پيراموني و داخلي بافت
- وجود فعاليت هاي مزاحم مثل گاراژها و تعميرگاه ها- کمبود خدمات محله اي، فقدان پارکينگ در نزديکي بافت مرکزي شهر
- عقب نشيني هاي غير اصولي براي بناهاي نوساز
- تخريب بدنه هاي ارزشمند داخل بافت
- ايجادپارکينگ طبقاتيدرفضايمجاورمسجدجامع که افزايش بارترافيکيمرکزشهررابه دنبال خواهد داشت
- تمرکز خدمات عمومي در مرکز هسته
- ساخت و سازهاي غير اصولي و جديد و از دست رفتن کاربري فضاي سبز
- وجود کاربري هايي با عملکرد فرا محله اي در داخل بافت مثل سمساري ها و غيره
- وجود بناهاي مخروبه و متروکه ي متعدد و کاهش امنيت اجتماعي
مهمترين دلايل عدم تحقق مطالعات پيشين :
- عدم توجه به مالکيت هاي خصوصي و عمومي ابنيه و اراضي
- ضعف و نارسايي مقررات اجرايي موجود و عدم اجراي طرح تفصيلي
- فقدان برنام و راهکارهاي مناسب اجرايي- فقدان برنامه ريزي هاي اولويت بندي شده - بودجه ي ناکافي شهرداري و عدم حمايت دولت
مهمترين نمونه ها و موارد تحقق نيافته :
يکي از اهداف طرح تفصيلي در جهت احياي بافت قديم ، شناسايي ابنيه ي ارزشمند تاريخي و تغيير کاربري آن به کاربري هاي فرهنگي، جهانگردي، پذيرايي و ادارات کوچک بوده که در همين راستا ٥٠قطعه ي مسکوني و
تاريخي شناسايي شد ولي تعداد کمي محقق شد.
در طرح تفصيلي تغيير بلوک هاي مسکوني مجاور خيابان پاسداران به فضاهاي فرهنگي- پذيرايي و اداره ي دخانيات به عنوان پارک ديده شده بود که محقق نشده است .
پيشنهاد بازسازي و ساخت محوطه ي ارگ حکومتي و سبزه ميدان به عنوان مجموعه فرهنگي و در قطعات با
مالکيت خصوصي و دولتي، کاربري هاي با خدماتعمومي پيشنهاد شده است که اجرايي نمي باشد.
111
مهمترين سرفصل هاي مورد تقاضا و نيازمنديهاي مطرح در بافت قديم شهر گرگان : گروه هاي ذي نفع
- ساکنان بناهاي مسکوني
· افزايش تراکم حاشيه ي بافت - اصلاح شبکه معابر- کاهش بار سنگين ترافيک با توجه به تمرکز کاربري هاي خدماتي در مرکز هسته
· اعمال ضوابط تشويقي جهت بهسازي و نوسازي و يا تبديل به کاربري هاي همگون با بافت با در نظر گرفتن تخفيف در عوارض
· بهره برداران بناهاي غير مسکوني(تجاري، مختلط و ...):
· اعمال ضوابط تشويقي جهت بهسازي و نوسازي و اعطاي تخفيف در عوارض
· فضاهايي که به دلايل مختلف حقوقي، فرسودگي و غيره بلا استفاده مانده اند در صورت تغيير در عملکرد موثر خواهند بود.
مهمترين نقاط قوت و ضعف سيستم سياستگذاري، مديريت و راهبري موجود در بافت قديم :
· نقاط ضعف
- فقدان برنامه ها و راهکارهاي مناسب اجرايي در طرح
- قدان برنامه هاي اولويت بندي اجرايي در طرح ها
- عدم توجه به اعتبارات و هزينه هاي اجرايي
- بودجه ي ناکافي شهرداري و عدم حمايت دولت
- ناهماهنگي ارگان هاي ذي ربط
- ابزار قانوني نامناسب در مورد مالکيت اراضي(وقفي، مشاعي و ...)
راهکارهاي افزايش سرمايه گذاري در بهسازي و نوسازي بافت فرسوده شهر گرگان :
- برآورده ساختن خدمات مورد نياز بافت قديم در مقياس محلات مسکوني- تشويق ماندگاري و بازگشت ساکنين اوليه به بافت قديم
- اعطاي تسهيلات ويژه به خانوارهاي ساکن بافت به منظور بهسازي- کالبدي بناهاي موجود
- تزريق امکانات و تجهيزات واجد سرزندگي در عرصه هاي عمومي، مطابق نياز نسل جوان
- استفاده از امکانات فضايي به منظور جذب گردشگران داخلي و خارجي به منظور درآمدزايي و احياي اقتصادي و جذب تردد گردشگر
ارزيابي عملکردي طرح آفتاب : نقاط قوت و امتيازات
- شبکه معابر
- خروج از بافت فرسوده
- با ارزش تر شدن زمين
- نقاط ضعف و کاستي ها
112
- حجم بالاي تراکم
- ترافيک
- ناهمگوني با بافت پيراموني
مسکن و شهرسازي
نقاط قوت و ضعف مطالعات پيشين انجام شده در حوزه ي بافت قديم
· نقاط قوت
- حذف حالت کلي معابر با حفظ پس /پيش نشستگي هاي ويژه ي بافت قديم در برخي قسمت ها
- توجه به ابنيه ي حاوي ارزش هاي کالبدي معماري بومي در طرح کاربري هاي پيشنهادي
- ارائه الگوهاي پيشنهادي نحوه ي ساخت در قطعه زمين به ترتيب اولويت و با در نظر گرفتن جهات
- ضوابط و مقررات پيشنهادي تا حد زيادي متناسب با نيازهاي ساکنين است
· نقاط ضعف
- جزئيات اشاره شده در مورد معابر بافت قديم کافي نبوده و بيشتر به کف سازي ها پرداخته شده است
- توسعه تعريض هاي معابر بافت تاريخي به علت ورود اتومبيل به بافت موجب از دست رفتن سيماي ارگانيک بافت تاريخي شده
- ضوابط و مقررات پيشنهادي، تابعي از ضوابط و مقررات طرح تفصيلي است و بافت قديم بودن باعث تفاوت چنداني در اين زمينه نشده است
- در طراحي فضا و وروردي ساختمان ها، پاره اي مسائل به صورت توصيه بيان شده است و ضوابط محکمي براي ملزم ساختن وجود ندارد
- ضوابط و مقررات مطرح شده ، ضمانت اجرايي زيادي ندارد و نيز با توجه به اهميت حفظ حالت کلي بافت و معماري قديم ، ضوابط به مقدار کافي به جزئيات نپرداخته تا درصد اطمينان بالايي
براي رسيدن به مقصود بدهد
- عدم شکل گيري مديريتي منسجم و متمرکز براي ماهنگي و فعاليت هاي مختلف در بافت
113
مهمترين دلايل تحقق يا عدم تحقق مطالعات پيشين انجام شده (طرح بهسازي و نوسازي بافت قديم
گرگان و طرح بازنگري):
v دلايل تحقق :
- در طرح ها سعي شده است که مشکلات مردم در اين بافت ها کم رنگ تر شده و تا حد ممکن مرتفع گردد و همين امر به تحقق آن کمک مي کند.
- بررسي خوب و جامعي در مطالعات بر روي طرح هاي قبلي انجام شده است که افق روشن تري پيش روي مطالعات آتي مي گذارد.
v دلايل عدم تحقق :
- عدم بهره گيري مناسب منطقه از ظرفيت ها و استعدادهاي مرکزيت و موقعيت مذهبي-فرهنگي
- تخليه ي تدريجي بافت از ساکنين اصيل و قديمي و افت هويتي جمعيت و بر هم خوردن توزيع جمعيت در منطقه توام با با جايگزين شدن اقشار تهي دست و کم درآمد
- دم تنوع شيوه هاي مناسب و کارايي اجرايي جهت بهره مندي از توانمنديهاي بخش خصوصي و به خصوص مردم ساکن در بافت ها و فراهم شدن تسهيلات و تشويقات لازم
مهمترين سرفصل هاي مورد تقاضا و نيازمنديهاي مطرح در بافت قديم شهر گرگان : گروه هاي ذي نفع
- ساکنان بناهاي مسکوني
· اصلاح معابر و تامين عرض هاي معابر متناسب با ميزان تردد وسايل نقليه و تعداد ساکنان هر محله
· اعطاي تسهيلات ويژه به ساکنان اين مناطق جهت بهسازي، نوسازي يا بازسازي بافت قديم توزيع عادلانه ي امکانات شهري در سطح شهر و وجود و فعاليت مراکز علمي و دانشگاهي و همچنين فعاليت موسسات اقتصادي و مراکز تفريحي و ورزشي
· بهره برداران بناهاي غير مسکوني(تجاري، مختلط و ...)
· مرتفع کردن مشکلات موجود در امر بارگيري و باراندازي کالا
· فراهم نمودن راه هاي دسترسي و افزايش سهولت ارتباطات
- سرمايه گذاران و سازندگان
· در نظر گرفتن ضوابط تشويقي جهت سرمايه گذاري در بافت قديم و بهسازي يا نوسازي و بازسازي بافت قديم و تصويب سياست هاي مناسب شهرسازي
· تبيين جايگاه نظازتي و حمايتي دولت در امر بهسازي، نوسازي و بازآفريني شهري
· مهمترين نقاط قوت و ضعف سيستم سياستگذاري، مديريت و راهبري موجود در بافت قديم گرگان
· نداشتن اهرم هاي مديريتي مناسب در شهرها با توجه به چالش هاي ميان دولت و شهرداري ها و
نبود مديريتي هماهنگ در محدوده ي بهسازي و بازآفريني
114
· زمان بر بودن اجراي پروژه هاي بهسازي، نوسازي و بازآفريني شهري به دليل مشکلات مالکيتي، ثبتي و حقوقي
· عدم بهره برداري مناسب از پتانسيلهاي نهفته ي موجود در بافت در زمينه ي اشتغال و درآمدزايي از محل جذب گردشگر
· عدم وجود ضوابط تشويقي خاص براي سازندگان در اين مناطق
· عدم آموزش هاي لازم به مردم و ساکنين اين منطقه در جهت تشخيص هر چه بيشتر ارزشهاي فرهنگي- اجتماعي موجود در اين مناطق
· مالکين املاک تاريخي به نسبت ساير نقاط دچار ارزش افزوده نمي شوند
· سکونت ناپايدار در منطقه (نرخ بالاي اجاره نشيني)توام با احساس عدم تعلقبه مکان در نتيجه ، ضعف در مشارکت و تعهد شهري
راهکارهاي افزايش سرمايه گذاري در بهسازي و نوسازي بافت فرسوده شهر گرگان :
- بالابردن قابليت درآمد زايي براي منطقه از طريق جذب گردشگر
- ايجا فضاي برنامه ريزي شده ، اطلاع رساني مناسب و گسترده از فعاليت هاي بهسازي، نوسازي و بازآفريني شهري
- ايجاد الزام هاي قانوني براي نوسازي شهري و يا مشارکت ساکنان و مالکين آنها
- توجه لازم و کافي به امر آموزش مديران شهري
- تربيت هسته هاي کارشناسي در شهرداري ها و بخش هاي غير دولتي
- نهادسازي در بخش مديريت بافت هاي قديم
ارزيابي عملکردي طرح آفتاب :
· نقاط قوت
- واقع شدن در مرکز شهر و همجواري با خيابان هاي اصلي شهر و همچنين واقع شدن در مرکز پر رونق تجاري شهر
- استفاده ي حداکثري از پتانسيل بافت هاي فرسوده به عنوان ظرفيت مناسب براي اسکان جمعيت
و تعبيه ي فضاهاي خدماتي و رفاهي
· نقاط ضعف و کاستي ها
طرح آفتاب دقيقاً از روي مناطقي عبور مي کند که داراي ارزش تاريخي مي باشندو از بين بردن اين بافت ، از بين
بردن بافت با ارزش تاريخي شهر گرگان مي باشد.
115
٢-١١-بزسي وازشيابي امکاه تبخصخصيصي ومطکازت مردم دحفاظ اشمحدودهت زيخي
يکي از شاخصهاي مهمي که در مطالعات بافت فرسوده بايد مورد سنجش قرار گيرد، ميزان و نحوه مشارکت اهالي در برنامه هاي توسعه ميباشد. نتايج پرسشنامه ها نشان ميدهد که ميزان مشارکت ساکنين در فعاليت هاي مذهبي بيش از ساير فعاليت ها ميباشد به طوري که مشارکت مذهبي و بعد از آن مشارکت عمراني گونه هاي رايج مشارکت هستند. در حال حاضر نوع مشارکت بيشتر از نوع مشارکت مذهبي است اما ميتوان اميدوار بود که با آموزش و
مديريت ساکنين را به مشارکت در حفاظت از بافت تاريخي تشويق نمود.
جدول ١- جدول درصد باسوادان بافت قديم
محلات مشارکت
بالا متوسط پايين
17.5 64.2 18.3
ميخچه گران ، سرپير، نعلبندان ، سرچشمه ، سبزمشهد، درب نو، دوشنبه اي،
ميرکريم ، ميدان عباسعلي، باغ پلنگ ، ملل ، شيرکش ، باغشاه
مأخذ: مهندسان مشاور خودآوند-١٣٩٠
٢-١٢-بزسي وازشيابيپيشنهاداي طرح اي فراد، وساي طرح اي تهيودده بايمحدوده طرح
يوژهآفتا گرگان
داخل بافت فرسوده گرگان ، در محدوده سرخواجه ، طرح آفتاب براي ارائه خدمات تجاري، اداري، خدماتي، مسکوني
و تفريحي -ورزشي طراحي شده است و در حال اجرا است .
پروژه آفتاب گرگان در واقع يک نوع پروژه نوسازي کلان مقياس است که مجوزها و موارد قانوني نوع رويکرد خود را پشت سر گذاشته است (از طريق مصوبات کميسيون ماده ٥ و ...) از آنجائيکه اين مداخله يکباره در بافت کلان بوده
است (٥/٢ هکتار) لذا ضرورت ملاحظات شهري را نيز به کارفرماي محترم و نيز مشاور گوشزد نموده است .
٦ حوزه خدمات طراحي شهري مطابق با موارد زير بررسي و مورد تحليل قرار گيرد:
.1 نظام قطعه بندي و سرمايه گذاري
.2 نظام کاربري ها و فعاليت ها
.3 نظام دسترسي ها سواره و پياده و نظام ورودي ها
.4 نظام لفاف فضايي، تراکم ، سطح اشغال و طبقات
.5 منظر عمومي پروژه
.6 نظام سلولهاي خصوصي تا عمومي
116
از نکات مهم در خصوص موقعيت سايت در شهر مي توان به مجاورت محدوده در مسير حرکت گردشگران اشاره داشت که محور شرقي – غربي امام خميني را شامل شده و از ضلع شمالي محدوده عبور مي کند و از طرفي اين محور متصل کننده دو ميدان شهرداري و ميدان مازندران بوده که نزديکترين گره هاي شهري مجاور با محدوده مطالعاتي مي باشند. همچنين قرارگيري امامزاده عباسعلي در شمال غربي محدوده از نکات شاخص و با اهميت
سايت مي باشد.
جدول ٢- شناسنامه طرح آفتاب گرگان
نام متقاضي: شرکت عمران و مسکن سازان استان گلستان نام طرح : آفتاب گرگان
نوع فعاليت : نوسازي بافت فرسوده
محل اجراي طرح : تقاطع خيابان امام خميني و سرخواجه گرگان نام کاربري هاي اصلي:
دوره اجراي طرح : ٦ سال تجاري، اداري، مسکوني، خدماتي و تفريحي-ورزشي
نوع طرح : ايجاد(×) توسعه (×) تکميل () بازسازي() سرمايه در گردش ()
هزينه و درآمد و سود پروژه آفتاب در جدول زير ارائه شده است . نرخ سود پروژه به قيمت هاي جاري و ثابت به
ترتيب ٤٩ و ٩٧.٥ درصد است . در ارزيابي به قيمتهاي واقعي، متغير تورم نيز وارد محاسبات مي شود.
جدول ٣- برآورد سود پروژه آفتاب گرگان به قيمتهاي جاري و واقعي
واحد به قيمت جاري به قيمت واقعي
درآمد هزار ريال 3320011615 6226463752
هزينه هزار ريال 2228920866 3153374815
سود هزار ريال 1091090749 3073088938
نرخ بازده حسابداري درصد 49.0 97.5
طرح جا ع
طرح جامع شهر گرگان توسط مهندسين مشاور طرح و معماري، از سال ٧٠ شروع و سال ٧٣ تصويب شد. در اين طرح ، منطقه بافت ويژه مرکز شهر به عنوان قلب شهر و منطقه تعيين گرديده که از نظر اقتصادي و اجتماعي و عملکردهايي که در آينده ايفا مي کند، بر ميزان اهميت آن خواهد افزود. همچنين در طرح جامع الگويي پيشنهاد
شده است . اين الگو با توجه به ويژگيهاي جغرافيايي، اقتصادي و انساني و نقش مرکزيت آن در منطقه و نيز با در نظر
گرفتن فرم کالبدي وضع موجود، براي شهر گرگان يک مرکز خدمات اداري – تجاري – مسکوني با عملکرد بسيار وسيع پيشنهاد مي کند، به عبارت ديگر شهر گرگان به صورت يک منطقه ديده شده که داراي يک مرکز قوي مي باشد، در تقسيمات بعدي، شهر به چند ناحيه تقسيم مي شود که هر يک داراي مرکز خاص خود مي باشند.
در خصوص موارد حائز اهميت در طرح جامع شهر گرگان ، مي توان به موارد زير اشاره داشت :
· بالا بردن ميزان تراکم شهري به منظور استفاده از زمين کمتر
· ترغيب نوسازي بافت قديم شهر از طريق بالا بردن تراکم ساختماني، تأمين خدمات شهري، اصلاح
شبکه خيابان ها و غيره .
117
· حداکثر استفاده از زمين هاي داخل شهري از طريق تبديل پادگان ، صنايع کارخانه اي و غيره به مسکن و خدمات شهري.
· انتخاب واحدهاي شهري به عنوان هسته هاي اوليه طرح شهر که جايگزين محلات شهري گشته و تراکم و جمعيت مناسب را در رابطه با خدمات روزمره (و نه تنها آموزشي) تأمين کند.
· قرارگيري مراکز خدمات تجاري بين واحدهاي شهري (به منظور رونق داشتن آنها و دسترسي بيشتر شهروندان ).
· اقدامات جدي در زمينه بهسازي و نوسازي بافت قديم و حفظ ساختمان هايباارزش و قابل نگهداري در بافت .
· تأمين پارکينگ به ميزان کافي و مناسب در نقاط مختلف شهر، به خصوص بخش مرکزي
· انسجام بافت کلي شهر به منظور استفاده بهينه از شبکه هاي شهري، خدمات در سطوح مختلف
طتفص
رح يلي
تهيه طرح تفصيلي شهر گرگان بخشي از قرارداد طرح جامع اين شهر بوده که پس از تصويب طرح جامع در سال ١٣٧٥ در تاريخ ٧٥/١٢/٢٤ به مهندسين مشاور طرح و معماري ابلاغ و در سال ٧٨/٧٩ تصويب شد.
در طرح جامع ، گرگان به سه ناحيه ، ٢٤ واحد شهري و به همين نسبت به اجزاء کوچکتري تقسيم گرديده ، در طرح تفصيلي اين کليت حفظ شده ، سعي بر آن بوده که شبکه معابر در وضع موجود کمتر دچار تغييرات گردد، ناحيه ١ در غرب شهر و شامل ٧ واحد شهري است ، ناحيه شرقي شامل ٩ واحد شهري است ، بخش جنوبي که امتداد شهر محسوب مي شود نيز شامل ٨ واحد مي باشد.
با توجه به اينکه بافت ويژه مرکز شهرداري ضوابط و مقررات مصوب بوده ، طرح تفصيلي نيز به منظور تعيين کاربري و ضوابط اجرايي مربوطه ، به آنها استناد کرده و لازم الاجرا دانسته است .
همچنين در طرح تفصيلي، منطقه بافت ويژه مرکز شهر به عنوان قلب شهر تعيين گرديده است که تحت تأثير ايده هاي پيشنهادي، اين منطقه در آينده اهميت زيادي در شکل گيري سيماي کالبدي شهر گرگان خواهد داشت .
رح بهساشي ونيساشي بافت قديمگرگان
ط
طرح بهسازي و نوسازي بافت قديم گرگان از سال ١٣٧٤ توسط مهندسين مشاور خودآوند تهيه شد و در سال
١٣٧٦ ضوابط و مقررات پيشنهادي آن ارائه گرديده است . مي توان بخش هاي اصلي طرح را شامل موارد زير دانست : نظام تقسيمات شهري منطبق به مطالعات مورفولوژي و ارزش هاي تاريخي بافت ، ارائه راه حل براي اصلاح نظام تردد، تعيين حوزه هاي توسعه کالبدي، ضوابط مقررات کالبدي جهت ساخت و سازهاي جديد در بافت ، ارائه يک نظام کاربري مبتني بر استقرار عملکردها و فعاليت ها. اين طرح نگاهي بيشتر تاريخي و سنت گرا به بافت قديمي داشته و تأکيد آن عموماً بر موضوع حفاظت از ميراث فرهنگي شهر گرگان بوده است اما با توجه به تأثيرات تغييرات توسعه سريع شهر طي سالهاي اخير و افزايش فرسودگي کالبدي و فعاليتي بافتهاي قديمي، اجراي طرح
عملاًغيرممکن مي نمود. از موارد مهم عنوان شده در اين طرح مي توان به پيشنهاد تراکم ٢٨٠% اشاره داشت .
118
همچنين در طرح مذکور هيچ دسترسي جدي را در محدوده توصيه نکرده است و تنها به قرارگيري رينگ پياده در بافت اشاره داشته است که اين مشاور سعي دارد در طراحي نهايي، به اين مسئله نيز توجه داشته باشد.
بطور کلي اهداف کلي طرح بهسازي و نوسازي بافت قديم را مي توان موارد زير عنوان داشت :
· استمرار زندگي در محلات قديمي و ايجاد هماهنگي بين عرضه خدمات شهري و نيازهاي امروزي شهروندان
· ايجاد جاذبه هاي اقتصادي، خدماتي و رفاهي در جهت رونق بخشي به بافت قديم
· راه حل هاي اجرايي و عملي:
· حفاظت از ارزش هاي معماري و شهرسازي بافت قديم از طريق تملک و تغيير کاربري اين قبيل آثار از سوي سازمان هاي دولتي و در قالب کاربري هاي عمومي
· تأمين شرايط لازم براي توزيع عادلانه خدمات و تسهيلات شهري از طريق تعيين کمبودها، نارسايي ها و مشکلات عمده شهري در محدوده بافت قديم و اولويت بندي آنها
· تشويق و ترغيب سازندگان مسکن به فعاليت هاي ساختماني در محدوده بافت قديم با توجه به سياست هاي کلان وزارت مسکن و شهرسازي در قالب اعطاي يارانه به انبوه سازان و کساني که الگوي مصرف تعيين شده از سوي دولت را رعايت کنند. در اين راستا، طرح تجميع قطعات مسکوني مخروبه و فاقد ارزش کالبدي توسط وزارت مسکن و شهرسازي در دست تهيه بوده که يکي از اهداف آن ، ايجاد انگيزه در سازندگان محلي و تأمين بخشي از نيازهاي مسکن شهروندان است .
· همساز کردن ساخت و سازها با ارزش هاي کالبدي بر گرفته از معماري بومي، از طريق تدوين کليات ضوابط و مقررات ساختماني و شهرسازي، کنترل ساخت و سازها و ارائه الگوهاي طراحي
· از ديگر طرحهايي که در خصوص بافت تاريخي گرگان مي توان به آن اشاره داشت ، طرح مهندسين مشاور پارهاس مي باشد که طبق گفته مسئولين با توجه به ايرادات وارده بر طرح ، هنوز مصوب نشده و در دست بررسي است .
راحيشهري خيابان امام خميني
ط
طرح ساماندهي سيماي شهري خيابان امام خميني توسط مشاور باغ انديشه در سال ١٣٨٤ تهيه شده است . اين
طرح داراي ويژگيهاي خاصي در ساماندهي بدنه ها، کفسازي پياده رو ها و تقاطع هاي شهري محور تجاري خيابان
امام خميني مي باشد که محصول آن عبارت بود از:
١- ارائه چارچوب طراحي شهري
٢- حوزه بندي و تفکيک حوزه هاي طراحي
٣- ارائه راه حل ها، طراحي تفصيلي هر حوزه و همچنين راهنماي طراحي شهري در اين حوزه ها
119
رح آفتا اشمهمتسيه طرحهايي بيدک دبافت قديم ب مرد واجرادآمده وکن ات ضعف وقيتآناب صيزتکلي ميتيان ضامل ميازديدانس :
ط
قاطقيت :
ن
دراين طرح به مسئله شبکه معابرکه ازعمده ترين مسائل ومشکلات درون بافت قديم بوده پرداخته شده وبا درنظرگرفتن نظام دسترسي ها سواره و پياده و نظام ورودي ها به اين مسئله پرداخته است .
ازمسائل عمده بافت قديم ، مبحث فرسودگي بافت ومخروبه بودن بسياري ازبناهاي آن مي باشد، طرح آفتاب باتوجه به اين معضل وبازسازي اين بخش ازبافت ، آنراازخطرفرسودگي ومتروکه بودن نجات داده است وبه تبع آن زمينهاي موجوددربافت ارزش پيداکرده وبه اين شکل درپويايي وزنده کردن اقتصاداين بخش ازشهرنقش عمده اي راايفاکرده است .
به دليل واقع شدن منطقه اي که طرح درآن به مرحله اجرادرآمده درمرکز شهر و همجواري با خيابان هاي اصلي شهر و همچنين واقع شدن در مرکز پر رونق تجاري شهر، ميتواند مجددًا فعاليتهاي اقتصادي رابه درون بافت منتقل نمايد.
همچنين با استفاده ي حداکثري از پتانسيل بافت هاي فرسوده به عنوان ظرفيت مناسب براي اسکان جمعيت و تعبيه ي فضاهاي خدماتي و رفاهي، روح زندگي را به درون بافت تزريق نمايد.
نقاط ضعف:
به دليل اينکه در اين طرح مسئله ي بهسازي و نوسازي مد نظر بوده و حوزه ي حفاظتي در نظر گرفته نشده است ، بنابراين ميتواند به نوعي آسيب رسان مي باشد.
چنين طرح هايي بايد با توجه به وضعيت کالبدي بافت مکان يابي گردد، بنابراين به عنوان نخستين اولويت بايد وضعيت بافت فرسوده وتاريخي کاملاً مشخص گردد.
دراجراي چنين طرح هايي، بايد با ديد کاملاً کارشناسي به مسئله بافت تاريخي نگريست وبا تعامل و هماهنگي هاي لازم باادارات وسازمانهاي ذي ربط تصميم گيريهاي لازم رادراين زمينه اتخاذ نمود.
درمسئله بهسازي، بازسازي ونوسازي بافتهاي تاريخي مهمترين موضوعي که بايد مدنظرقرارگيرد، توجه به اصالت بافت وحفظ هويت تاريخي، اجتماعي آن مي باشد.
باتوجه به اين مسئله ، عبورازروي مناطقي که داراي ارزش تاريخي هستند ونيزناهمگوني آن با بافت پيراموني
ميتواند به عنوان نقطه ضعف طرح آفتاب محسوب شود.
120