فرمت فایل:Word (قابل ویرایش و آماده پرینت)
تعداد صفحه:129
پایان‌نامه جهت دریافت درجه کارشناسی ارشد
رشته حقوق، گرایش حقوق خصوصی
فهرست مطالب :
مقدمه. 1
مقدمه. 2
بیان مسئله. 2
ضرورت و اهمیت موضوع پژوهش... 4
پیشینه‌ی پژوهش... 4
پرسش‌های اصلی پژوهش... 6
اهداف پژوهش... 6
. اهدف اصلی؛ 6
اهداف فرعی؛ 6
فرضیه‌های پژوهش... 7
فرضیه‌های فرعی؛ 7
تعریف مفاهیم. 7
روش‌شناسی پژوهش... 8
. ابزار گردآوری اطلاعات... 8
شیوه تجزیه و تحلیل اطلاعات... 8
فصل اول: (کلیات و مبانی) 9
مقدمه. 10
گفتار اول: مفهوم حق.. 10
بند اول- معناي لغوي حق. 10
بند دوم- معناي اصطلاحي «حق» 11
بند سوم: اصطلاح حقوقي.. 11
گفتار دوم: اقسام حق.. 14
بند اول- حق عینی و حق دینی.. 14
بند دوم- ارکان اساسی حق عینی و حق دینی.. 15
گفتار سوم: مالکیت... 16
بند اول- معنای لغوی مالکیت.. 16
بند دوم- معنای اصطلاحی مالکیت.. 16
بند سوم- اوصاف مالکیت.. 17
بند چهارم- وصف مطلق بودن مالکیت.. 17
بند پنجم- وصف انحصاری بودن مالکیت.. 19
بند ششم- وصف دائمی بودن مالکیت.. 20
گفتار چهارم: محدودیتهای مالکیت... 21
بند اول- حدود اختیار مالک... 21
الف)تصرف به قدر متعارف باشد. 23
ب) برای رفع حاجت یا رفع ضرر از مالک باشد. 23
بند دوم- محدودیتهای مالکیت ناشی از قرارداد. 24
بند سوم- محدودیتهای مالکیت ناشی از حفظ منافع عمومی.. 25
گفتار پنجم- مفهوم شهر. 29
بند اول- تعاریف شهر. 29
بند دوم- تعریف شهر در متون ایرانی.. 31
بند سوم- مفهوم جامعه شناختي شهر. 31
بند چهارم- مفهوم شهر از ديدگاه حقوقي.. 31
فصل دوم: (ضرورت و اهمیت طراحی فضای شهری) 33
مقدمه. 34
گفتار اول- حدود شهر. 34
بند اول- ضرورت وجود شهر. 37
بند دوم- شهرداری.. 38
بند سوم- وظائف شهرداری.. 39
بند چهارم- شورای عالی شهرسازی و معماری ایران. 40
الف- وظایف شورای عالی شهرسازی و معماری ایران.. 40
ب- وظایف معاونت شهرسازی و معماری.. 40
ج- اعضای شورای عالی شهرسازی و معماری.. 41
د- حل اختلاف مالک با مجری طرحهای عمومی.. 41
گفتار دوم- مالکیت و منافع عمومی.. 44
بند اول- منابع حقوقی تقدم حقوق عمومي بر حقوق مالکانه. 46
بند دوم- کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری.. 47
بند سوم- طرح جامع شهر و طرح تفصیلی شهر. 49
بند چهارم- اولویت استفاده از اراضي ملي و دولتي در طرحها 51
بند پنجم- بررسی دیدگاهها در مورد توافق مالکان و شهرداری.. 52
بند ششم. نظريه‌ي قراردادي بودن توافقات.. 53
بند هفتم- مستندات ديدگاه قراردادي بودن توافقات.. 54
بند هشتم- « بهاء» و «خسارات» 55
گفتار سوم: انجام معامله و پرداخت حقوق پیش از اجرای طرح.. 56
بند اول- نظريه‌ي تملك بودن توافقات.. 57
بند دوم- مستندات نظريه‌ي تملك بودن توافقات.. 58
الف- آثار و نتايج نظريه‌ي تملك بودن توافقات... 60
ب) اقدام به جلب توافق مالك بدون وجود طرح یا پيش از تصويب آن.. 60
ج) تغيير طرح يا لغو آن پس از جلب توافق و پرداخت قيمت به مالك... 61
د) انتقال سند توسط مالک و مراجع الزام کننده. 61
ه) مقررات مالياتي.. 62
گفتار سوم: منابع خاص صلاحیت‌دار در تحديد يا سلب حقوق مالکانه در برابر طرحهاي عمومي.. 62
بند اول- مصوبات شوراي عالي شهرسازي و معماري.. 62
بند دوم- کمیسیون ماده 5. 63
بند سوم- شورای اسلامی شهر. 63
الف) تأمین و سلب حقوق مالکانه. 63
ب) روش‌های تأمین حقوق مالکانه. 65
ج) عدم توافق در واگذاری حقوق.. 66
د) وسایل تأمین حق مالکانه. 68
ه) آثار انتقال حقوق مالکانه. 69
فصل سوم: (کمیسیون ماده ٥ و تضییع حقوق مالکانه) 71
گفتار اول- تعریف کاربری املاک.... 72
بند اول- مفهوم تغییر کاربری.. 72
بند دوم- تأثیر تغییر کاربری بر وضعیت شهرنشینی.. 74
بند سوم- جرم تغییر کاربری.. 75
بند چهارم- نبود مبنای قانونی برای کمیسیون ماده ٥ در مورد تغییر کاربری.. 77
بند پنجم- رأی دیوان در مورد مصوبه‌ی کمیسیون در زمینه‌ی تغییر کاربری.. 80
بند ششم- مرجع تشخیص ضرورت تغییر کاربری.. 80
گفتار دوم- تضییع حقوق مالکان و رد مصوبات کمیسیون توسط دیوان عدالت اداری.. 81
بنداول- مصوبات خلاف اصل تسلیط و مالکیت مشروع. 81
بند دوم- تصمیم به واگذاری بخشی از زمین برای تأمین خدمات و کاربریهای عمومی به صورت رایگان به شهرداری.. 82
بند سوم- در تعیین و تثبیت کاربری‌ها 84
گفتار سوم- تصمیمات کمیسیون ماده 5 در تضییع حقوق مجاوران.. 85
بند اول- فروش تراکم. 88
بند دوم- تصمیمات کمیسیون ماده5 در رابطه با فروش تراکم. 88
گفتار چهارم- اخذ عوارض فروش تراکم به کمیسیون ماده5. 91
بند یک. تملک قسمتی از اراضی.. 91
بند دوم. اخذ بهای قسمتی از اراضی بر مبنای قیمت روز. 92
بند سوم. اخذ بهای قسمتی از اراضی بر مبنای قیمت منطقه‌ای.. 92
بند چهارم. آرای دیوان در ابطال پروانه در صورت رعایت نکردن حقوق همسایگان. 93
گفتار پنجم- مراجع صلاحیت‌دار برای رسیدگی به شکایت از تصمیمات کمیسیون ماده ۵. 95
بند یک- شورای عالی شهرسازی و معماری ایران. 95
بند دوم- دیوان عدالت اداری.. 95
بند سوم- مراجع قضایی.. 96
فصل چهارم: بررسی فرضیه‌ها، نتیجهگیری و پیشنهادات... 98
گفتار اول- بررسی فرضیه‌ها؛ 99
بند یک- بررسی فرضیه‌ی اول؛ 99
بند دوم- بررسی فرضیه دوم؛ 100
بند سوم- بررسی فرضیه سوم؛ 101
بحث و نتیجهگیری.. 102
محدودیتهای پژوهش... 106
پیشنهادات... 107
منابع و مآخذ.. 110
چکیده :
با توجه به اینکه بعد از شورای عالی شهر سازی و معماری, کمیسیون ماده پنج شورای عالی نقش مهم و سازنده ای در ایجاد قواعد و مقرارت شهر سازی و نتیجنا تاثیرگذاری برحقوق مالکانه املاک واقع در شهر داشته ودر طرح جامع و تفصیلی هر شهر ضوابط صدور پروانه , کاربری هر ملک , بروکف , حداکثر سطح اشغال مجاز و ضابطه تفکیک و حداکثر طبقات در هر کار بری ذکر میگردد و شهروندانی که در خواستش مغار با ضوابط و مقرارت مصوب طرح تفصیلی باشد از طریق شهرداری در خواست مصوبات مغایر با طرح تفصیلی داشته که متاسفانه این مصوبات ماده5 در موارد زیادی یا خارج از حوزه تخصصی و کاری این کمیسیون بوده (تغییر کاربری ارضی به صورت کلی ) ویا در تضاد با حقوق مالکانه (تعیین فرصت زمانی برای تغییر کاربری , نادیده گرفتن اصل تسلیط , الزام مالک به واگذاری بخشی از ملک به شهرداری هنگام تفکیک باتغییر کاربری ) و هم نقض حقوق عمومی شهروندان ( تایید تصمیمات شهرداری در فروش تراکم)را در پی داشته که پژوهش حاظر در نظر دارد به بررسی حقوق مالکانه اشخاص متعاقب اجرای طرحهای مصوب کمیسیون مرقوم و ارایه راهکاری به منظور کاستن از مشکلات موجود و تضمین منافع حقوق مالکین در تملک اراضی شهری صورت پذیرد .
کلیدواژه‌ها: مالکیت، حقوق مالکانه، کمیسیون ماده ٥، شهرداری، منافع عمومی
مقدمه :
اشخاص با توجه به نیاز های بوجود آماده از هزاران سال پیش از میلاد مسیح طبیعت را به سوی دنیای مصنوع خود ترک کرد. او از آن زمان شروع به دستکاری فضاهای پیرامونش کرد تا آن را مطابق نیازهای خود درآورد، تا جایی که در عصر معاصر با افزایش جمعیت و توسعه شهرها توام با رشد تکنولوژی‌های جدید، فضاهای مدرن شهری ایجاد شد و سبک زندگی ساکنانش را به شدت دگرگون کرد. این حقیقت، دارای این نتیجة منطقی است که شهرها به سرعت گسترش می‌یابند و شهرداری‌ها نیز باید همگام با این توسعه حرکت کرده و طرحهای لازم عمرانی را به اجراء در آورند. اجرای طرحهای عمومی در بسیاری از موارد با حقوق مالکانه اشخاص برخورد دارد. قوانین درصدد بر آمده‌اند تا تعارض حقوق عمومی و حقوق مالکانه را به بهترین شکل حل و فصل نمایند. این کوشش، به‌ایجاد نظمی انجامیده که شایسته است ابعاد آن مورد بررسی و واکاوی قرار گیرد. بررسی این نظم، گاه از دیدگاه نظری و ساختاری است و گاه نیز این بررسی، چهره‌ای کاملاً کاربردی و اجرایی دارد. از دیدگاه نظری، به مفاهیم، مبانی و منابع این نظم توجه می‌شود و با تحلیل و تبیین این عناصر، سعی میگردد تا شناختی کلی و کلان از این نظم بدست آید و چارچوب‌ها و استخوانبندی این نظم آشکار گردد.
بیان مسئله
در گذشته مالکیت خصوصی بر زمین محترم و مقدس به شمار می‌آمد و اصل تسلط (ماده 30 قانون مدنی) به ندرت مخدودش یا محدود می‌شد، ولی امروزه به جهت حفظ مصالح جامعه و حمایت از طبقات ضعیف، مالکیت خصوصی به ویژه مالکیت بر زمین به انحاء مختلف محدود شده و حتی سلب مالکیت به لحاظ حفظ منافع عمومی، در کشورهای مختلف صورت قانونی به خود گرفته است. این روند در همه کشورهای جهان از جمله ایران به چشم می‌خورد و در قوانین مدون نیز انعکاس یافته است. قانونگذار با توجه به ضرورت‌های ناشی از زندگی شهری، با اتکا به قدرت حاکمه‌ی خویش (حقوق عمومی) و در راستای تأمین منافع جمعی در برخی موارد به محدود ساختن حقوق مالکانه اشخاص مبادرت ورزیده است.
افزایش جمعیت و بالارفتن نیازهای عمومی، باعث شده است که ضرورت وجود قواعد و مقررات مربوط به سلب مالکیت جهت کارهای شهرسازی و عمرانی و تأمین مسکن و هم چنین برنامه‌ریزی در این امور بیشتر احساس شود. چرا که برنامه‌ریزی در امر مسکن و شهرسازی از پیچیده‌ترین گونه‌های برنامه‌ریزی در جوامع کنونی دنیا و به خصوص در جهان سوم است. در کشور ما با ایجاد تمهیدات قانونی که صورت گرفته، اقداماتی در رفع این معضل اساسی بعمل آمده است.
جهت تقلیل مشکلات پیچیده اجتماعی و معضل شهرنشینی و همچنین کمبود فضاهای موجود، قانونگذار را بر آن داشته که از زمین‌های بایر و دایر شهری اشخاص خصوصی، طبق قوانین و مقررات سلب مالکیت نموده و آنها را تحت تملک خود درآورد. مالکین این زمین‌ها نیز موظفند زمین‌های مورد نیاز دولت و شهرداری‌ها را با تقویم دولت به آنها بفروشند. این سلب مالکیت‌ها در دو بعد صورت میگیرد. یکی در بعد کارهای عمرانی و شهرسازی، که دولت و موسسات دولتی و شهرداری‌ها طبق قوانین و مقررات و طی تشریفاتی بر اساس نیازهای خود اقدام به سلب مالکیت از اشخاص خصوصی می‌نمایند. و دیگری به منظور تأمین مسکن و رفع این معضل اجتماعی سلب مالکیت صورت میگیرد. که از مهمترین مصوباتی که در این خصوص به تصویب رسیده قانون اراضی شهری مصوب 1360 و قانون زمین شهری مصوب 1366 می‌باشد(ثابتی، 1378).
یکی از مراجعی که با تشحیص و در جهت منافع عمومی، ممکن است اقدام به تحدید و یا سلب مالکیت اشخاص نماید، کمیسیون ماده‌ی پنج شورای عالی شهرسازی و معماری است. این کمیسیون در شهرها، به تصویب و تغییر طرح تفصیلی شهر می‌پردازد و مبنای اقدامات او نیز مصلحت عمومی، طراحی شهری و زیبایی آن است. به نظر می‌رسد، تصمیمات و مصوبات کمیسیون مذکور که در همین راستا انجام میگیرد، حقوق مالکانه‌ی اشخاص را تضییع می‌نماید و یا با آن در تضاد قرار میگیرد. پژوهش حاضر در نظر دارد به برررسی وضعیت حقوق مالکانه اشخاص متعاقب اجرای مصوبات کمیسیون ماده پنج بپردازد. برای این منظور در فصول آتی به بررسی مفهوم حقوق مالکانه از منظر قانون و فقه می‌پردازیم. همچنین مبانی نظری و قانونی مصوبات این کمیسیون و مراحل اجرای طرحها و مصوبات آن و توافق با مالک مورد بحث قرار میگیرد. در پایان، تحلیل و بررسی فرضیه‌های پژوهش و نتیجهگیری و ارائه‌ی پیشنهاد آمده است.
ضرورت و اهمیت موضوع پژوهش
ملزم بودن شهرداري به تصرف املاك و اراضي به منظور اجراي طرح مصوب كميسيون موضوع ماده پنج شوراي عالي معماري و شهرسازي از یک طرف و متعارض بودن اين موضوع با حقوق مالكانه اشخاص و قاعده تسليط از طرفی دیگر باعث ضرورت پژوهش حاضر را توجیه می‌نماید. بنابراین پرداختن به این موضوع و بررسي تعامل حقوقي شهرداري و نحوه تملك املاك و اراضي جهت اجراي طرح ضروری می‌نماید. در پی اجرای مصوبات کمیسیون ماده5، حقوق مالکانه اشخاص در معرض تهدید قرار میگیرد و در بسیاری موارد نارضایتی آنها را به دنبال می‌آورد. درحال حاضر رتبه دوم میزان دعاوی مطروحه در ديوان عدالت اداري عليه شهرداري مربوط به تضییع حقوق مالکانه مردم بابت اجراي طرحهاي عمومي و خدماتي مي‌باشد. به همین جهت پژوهش حاضر واکاوی این مسئله را وجهه همت خود قرار داده است.
همچنین معضلات و مشكلاتي كه اشخاص در شهرداريها با آن مواجه می‌شوند و در بلاتكليفي و سردرگمي به سر برده و شهرداري نیز به صرف وقوع ملك شخص در طرح، از صدور پروانه ساختماني، گواهي مفاصا حساب، پايانكار و ديگر اسناد متضمن و متذکر حقوق مالكانه اشخاص، استنكاف می‌نماید، می‌تواند پژوهش در این زمینه و پرداختن به راهكارها و رويه‌هايی که از مشكلات موجود را بررسی و تحلیل نماید و از شدت آنها بکاهد را توجیه نماید. لازم به ذکر است که به صرف وقوع ملك در طرح مصوب شهرداري، اشخاص از يك طرف از اخذ مجوز ساختماني و گواهي پايانكار و... محروم شده و از طرف ديگر نحوه تصرف املاك و اراضي واقع در طرح و چگونگي تقويم و ارزيابي آن، گاهاً منجر به تضييع حق و حقوق مالكين گرديده، بنابراین جهت تنویر افکار عمومی و آگاهی افراد از مبانی حقوقی اقدامات نهادهایی همچون شهرداری و کمیسیون ماده پنج، بررسی موضوع حاضر، دارای اهمیت و کارکردی اجتماعی می‌باشد.
پیشینه‌ی پژوهش
- محمدسلیمان طاهری(١٣٨١)، در پژهشی تحت عنوان «بررسی حقوق مالکانه در طرحهای عمرانی شهرداری از دیدگاه آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری» که به عنوان پایان‌نامه‌ی کارشناسی ارشد انجام گرفته، چنین نتیجه میگیرد: «حق مالکیت خصوصی در قانون اساسی و قوانین عادی از شأن و منزلتی بالا برخوردار گشته است. با این حال ضرورت‌های ناشی از زندگی شهری، قانونگذار را بر آن داشته تا با اتکا به قدرت حاکمه خویش (حقوق عمومی) و در راستای تأمین منافع جمعی در برخی موارد به محدود ساختن حقوق مالکانه اشخاص مبادرت ورزد».
- محمدجواد اسدی(١٣٨٩)، در پژهشی تحت عنوان «بررسی مبانی قانونی فروش تراکم در شهرداری با تکیه بر تعارض با حقوق مالکانه سایر اشخاص»، که به عنوان پایان‌نامه‌ی کارشناسی ارشد در دانشگاه قم انجام گرفته، چنین نتیجه میگیرد: «تراكم ساختماني بعنوان يك هدف و موضوع صرفاً اقتصادي به آن نگريسته شده و شهرداريها با انگيزه كسب درآمد به عرضه و فروش آن خارج از ضوابطي كه در طرحهاي شهري پيش‌بيني شده پرداخته‌اند. برخورد در آمد زائي به اين ابزار تبعات منفي اقتصادي، اجتماعي، حقوقي، زيست محيطي و حتي سياسي – مديريتي را همراه داشته است. اگر اين معامله را در چارچوب اصل آزادي قردادها محقق بدانيم، به لحاظ محدويت قانوني كه در تعيين تراكم پيش‌بيني شده، هرگونه توافق برخلاف آن، مخالف قانون و نظم عمومي بوده و داراي ضمانت اجراي قانوني مي‌باشد. در ارزيابي ديگر، اثرات فروش تراكم ساختماني،كيفيت زندگي ساكنين را تحت الشعاع قرار ميدهد،كه ناديده گرفتن حقوق مالكانه مانند اشراف، سايه اندازي، ايجاد مزاحمت و سلب آسايش از نمونه‌هاي بارز آن مي‌باشند».
مرتضی عاشوری(١٣٩٢)، در پژهشی تحت عنوان « بررسی حقوق مالکانه در طرحهای عمرانی شهرداری از دیدگاه آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری»، که به عنوان پایان‌نامه‌ی کارشناسی ارشد در دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکزی انجام گرفته، چنین نتیجه میگیرد: «گسترش شهرنشینی و لزوم توسعه آن برای منافع عمومی، شهرداری را بر آن داشته است که در راستای انجام وظایف قانونی خود، اقدام به اجرای طرحهای عمرانی جهت بهره‌مند شدن هرچه بیشتر اعضای جامعه از امکانات، نماید. ولی، حقیقت این است که اجرای برخی از این طرحها ممکن است با حقوق مالکانه اشخاص واقع در طرح برخورد نماید که قانونگذار سعی نموده است در تزاحم بین حقوق مالکانه و منافع عمومی، با وضع قوانین و مقررات این مشکل را به بهترین شکل حل نماید. این تلاش قانونگذار، به وضع مقرراتی در این راستا انجامیده است تا توجه صرف به منفعت عمومی، باعث تعرض به حقوق مالکانه اشخاص واقع در طرح عمرانی نشود. در واقع، قوانین و مقررات ناظر به این امر، شرایطی را پیش‌بینی و مقرر نموده‌اند که شهرداری بایستی جهت سلب و یا تحدید حقوق مالکانه اشخاص واقع در طرح، شرایط مزبور را رعایت نماید. عدم رعایت تمام یا بخشی از این شرایط، بطلان اقدامات شهرداری را به دنبال دارد
و...