چکیده                                            

یکی از پدیده هایی که شهرهای امروز و به ویژه شهرهای بزرگ با ان مواجه اند ، پدیده بلندمرتبه سازی می باشد.رشد شتابان و بی رویه جمعیت در شهرها و به تبع ان نیاز به مسکن در سطح وسیعی، از یک سو ونیز جلوگیری از گسترش افقی شهرها از سوی دیگر ، احداث ساختمان های بلند را به عنوان راه حلی در مقابل مسأله زمین ضروری ساخته است.

لذا با توجه به چالش های مطرح شده ، این تحقیق در صدد برامده است تا ضمن فراهم اوردن درکی بهتر از سیاست بلندمرتبه سازی در عرصه فضاهای شهری کشور، با بررسی ریشه ها، اهداف و ابعاد فرایند بلند مرتبه سازی در کشورهای توسعه یافته، چارچوب تحلیلی مناسبی برای بررسی اقدامات جاری در کشور فراهم گردد تا اثرات مثبت و منفی بلندمرتبه سازی در سطح جهان و کشور تحلیل شود.

در نهایت تأثیر بلندمرتبه سازی بر روی کاربری های شهری قائم شهر به عنوان یکی از پر تراکم ترین نقاط شهری شمال کشور در سه مقوله(کاربری مسکونی،معابر و خدماتی) مورد نقد و بررسی قرار گرفته و راهکارهای مناسبی در جهت ساماندهی و کاهش تبعات این پدیده ارائه شده است.

روش تحقیق در این پژوهش توصیفی تحلیلی و روش جنع آوری اطلاعات بصورت کتابخانه ای و میدانی می باشد و برای تجزیه و تحلیل یافته های توصیفی از آزمون آماری کای اسکوئرو کولموگروف-اسمیرنوف استفاده شده است.

نتایج تحقیق نشان می دهد که بلند مرتبه سازی در قائم شهر موجب کاهش سرانه فضای باز واحدهای مسکونی، کاهش تأمین اسایش لازم برای سکونت، کاهش سرانه فضای سبز، دسترسی بهتر به تسهیلات و خدمات شهری و افزایش حجم ترافیک شده است.لذا تهیه ضوابط بلندمرتبه سازی، شناخت ویژگی های اقتصادی و اجتماعی ساکنین، نظارت بیشتر مراجع قانونی در کنترل ساخت و سازها و افزایش ضریب اطمینان و مدنظر قرار دادن تأثیر متقابل برنامه ریزی کاربری اراضی و حمل ونقل شهری در فرایند اسناد طرح های شهری از جمله پیشنهادات می باشد.

واژگان کلیدی:ساختمان های بلند مرتبه، کاربری اراضی، کاربری مسکونی، خدمات شهری، کاربری معابر

فهرست مطالب

عنوان                                                                                                        صفحه

مقدمه.......................................... 1

فصل او ل: طرح تحقیق

1-1 – بیان مسأله .............................. 4

1-2- فرضیات تحقیق ............................. 6

1-3- روش تحقیق................................. 6

1-4- اهمیت و ضرورت تحقیق....................... 8

1-5- اهداف تحقیق .............................. 9

1-6- پیشینه تحقیق.............................. 9

1-7- کاربرد نتایج تحقیق........................ 16

فصل دوم: مبانی نظری تحقیق

مقدمه.......................................... 18

2-1- مفاهیم ................................... 19

2-1-1- مفهوم ساختمان بلند...................... 19

2-1-2- اپارتمان................................ 20

2-1-3- مجتمع های مسکونی........................ 20

2-1-4- کاربری اراضی............................ 21

2-1-5- حمل و نقل .............................. 21

2-1-6- خدمات شهری.............................. 22

2-2- پیشینه ساختمان های بلند .................. 22

2-3- سوابق قانونی بلند مرتبه سازی در ایران..... 25

2-4- مفاهیم و نظرات مرتبط با مجتمع های مسکونی . 28

2-4-1- مکتب شیکاگو............................. 30

2-4-2- مکتب مدرنیسم یا نوگرایی................. 31

2-4-3- مکتب ساخت گرایی......................... 31

2-4-4- مکتب امایش انسانی....................... 32

2-4-5- مکتب پست مدرنیسم ....................... 32

2-4-6- توسعه پایدار شهری....................... 33

2-4-7- رویکرد پایداری.......................... 33

2-5- بلند مرتبه سازی و منطق متراکم و فرسوده شهری     36

2-6- اثر بلند مرتبه سازی در افزایش تراکم ساختمانی و زمین مسکونی............................................... 38

2-7- اثر بلند مرتبه سازی در سطح معابر و شبکه ترافیک شهری 38

2-8- اسیب شناسی بلند مرتبه سازی................ 39

جمع بندی....................................... 44

فصل سوم : ویژگی های عمومی شهر قائم شهر

مقدمه ......................................... 46

3-1- ویژگی های طبیعی و شرایط اکولوژیکی قائم شهر 46

3-1-1- تقسیمات سیاسی استان مازندران ........... 46

3-1-2- محدوده و موقع جغرافیایی قائم شهر ....... 46

3-1-3- زمین شناسی.............................. 49

3-1-4- توپوگرافی .............................. 50

3-1-5- اقلیم................................... 50

3-1-5-1- دما .................................. 51

3-1-5-2- بارش ................................. 51

3-1-5-3 – یخبندان .............................. 54

3-1--5-4- رطوبت نسبی .......................... 55

3-1-5-5- باد .................................. 55

3-1-6- بررسی تأمین منابع اب شرب و  کشاورزی .... 56

3-1-7- خاک و پوشش گیاهی........................ 57

3-1-8- بررسی خطر سوانح طبیعی در سطح شهر قائم شهر     58

3-2- پیشینه تاریخی شهر قائم شهر ............... 58

3-2-1- عوامل پیدایش و رشد شهر.................. 59

3-3- بررسی جمعیت شهر قائم شهر ................. 61

3-3-1- تغییرات خانوار و بعد خانوار ............ 62

3-3-2- ساختار جنسی جمعیت شهر .................. 63

3-3-3- ساختار سنی جمعیت شهر ................... 63

3-3-4- باروری و مرگ و میر و مهاجرت ............ 65

3-3-5- حرکات مکانی جمعیت شهر .................. 65

3-3-6- میزان سواد جمعیت شهر ................... 66

3-3-7- تراکم جمعیت شهر ........................ 66

3-4- ویزگی های اقتصادی شهر قائم شهر ........... 68

3-4-1- ساختار اقتصادی و ساختار فعالیت اقتصادی شهر    68

3-4-1-1- گروه عمده فعالیت ..................... 68

3-4-1-2- وضعیت فعالیت شهر...................... 69

3-4-1-3- ساختار اشتغال شهر .................... 69

3-5- مطالعه سازمان فضایی و کالبدی شهر.......... 70

3-5-1- بررسی نظام عملکردی در کاربری های عمده شهری    70

3-5-1-1- ساختار مرکزی شهر...................... 71

3-5-1-2- ساختار شبکه های ارتباطی در وضع موجود.. 71

3-5-1-3- بررسی شاخص های کیفی مسکن در قائم شهر.. 72

3-5-1-3-1- مصالح عمده مصرفی د ساختمان های مسکونی 72

3-5-1-3-2- تأسیسات و تجهیزات واحدهای مسکونی قائم شهر 73

3-5-1-4- بررسی شاخص های کمی مسکن در قائم شهر... 73

3-5-1-4-1- تعداد واحد مسکونی و خانوار .......... 73

3-6- کاربری اراضی شهر قائم شهر ................ 74

3-7- مسکن و کیفیت ابنیه ....................... 81

3-8- بافت شهر ................................. 83

3-9- بخش قدیمی و مرکزی شهر قائم شهر............ 84

3-9-1- بخش نیمه قدیمی یا میانی شهر قائم شهر ... 85

3-10- چگونگی مراحل و جهات توسعه فیزیکی شهر قائم شهر 86

3-11- معرفی محدوده مورد مطالعه................. 89

3-11-1- چگونگی پراکنش واحدهای مسکونی بلند مرتبه در ناحیه دو 91

3-11-2- بررسی کاربری خدماتی در ناحیه دو و مقایسه ان با طرح تفصیلی پیشنهادی................................ 91

جمع بندی....................................... 94

فصل چهارم: تجزیه و تحلیل

مقدمه.......................................... 96

4-1- تکنیک های تحقیق........................... 97

4-1-1- شرح تکنیک ها............................ 97

4-1-1-1- ازمون اماری کای اسکوئر................ 97

4-1-1-2- ازمون کولموگروف – اسمیرنوف............. 99

4-2- یافته های توصیفی ......................... 100

4-2-1- تأثیر بلند مرتبه سازی بر کاربری مسکونی.. 100

4-2-1-1- متوسط سطح تفکیک زمین در قطعات مسکونی.. 100

4-2-1-2- تناسب میزان تراکم ساختمانی با تراکم پیش بینی شده طرح جامع یا تفصیلی................................. 101

4-2-1-3- سرانه فضای باز واحدهای مسکونی......... 102

4-2-1-4- شرایط تراکم واحدهای مسکونی ........... 103

4-2-2 - تأثیر بلند مرتبه سازی بر کاربری خدماتی 103

4-2-2-1- تناسب کاربری های موجود از نظر کاربری خدماتی 103

4-2-2-2- شرایط کاربری خدماتی واحدهای مسکونی.... 104

4-2-3- تأثیر بلند مرتبه سازی بر کاربری معابر .. 105

جمع بندی نهایی................................. 106

فصل پنجم: نتیجه گیری ، ازمون فرضیات و ارائه پیشنهادات

5-1- نتیجه گیری................................ 109

5-2- ازمون فرضیات.............................. 111

5-3- ارائه پیشنهادات........................... 117

منابع................................... 120

فهرست جداول

جدول شماره (2-1) -  مقایسه تطبیقی مزایا و معایب بلند مرتبه سازی ............................................... 34

جدول شماره (3-1)- تقسیمات کشوری قائم شهر در سال 1385 47

جدول شماره (3-2)- روند نوسان شاخص دمایی شهر قائم شهر طی سال های 88- 1363........................................ 51

جدول شماره (3-3)- مشخصات بارش شهر قائم شهر طی سال های 88-1363 52

جدول شماره (3-4)- تعداد روزهای یخبندان در شهر قائم شهر طی سال های 88-1363..................................... 54

جدول شماره 3-5- سیر تحولات جمعیت شهر قائم شهر در سال های 85-1335............................................... 62

جدول شماره 3-6- نوع خانوار در شهر قائم شهر در سال 1385   62

جدول شماره 3-7- تحولات شاخص نسبت جنسی جمعیت شهر قائم شهر طی سال های 85-1335..................................... 63

جدول شماره (3-8)- تعداد جمعیت و سهم هر یک از گروه های سنی شهر قائم شهر در سال های 1385-1375................... 64

جدول شماره (3-9)- شاخص های دموگرافیک ارائه شده برای شهر قائم شهر............................................... 65

جدول شماره (3-10)- محل تولد ساکنین شهر قائم شهر در سال 1385   66

جدول شماره (3-11)- مقایسه کل جمعیت با سواد شهر قائم شهر در سال 1385........................................... 66

جدول شماره (3-12) – تراکم نواحی در وضع موجود قائم شهر در سال 1385............................................... 67

جدول شماره (3-13)- جمعیت شاغلین و بیکار شهر قائم شهر در سال 1385 ............................................... 69

جدول شماره (3-14)- مصالح عمده مصرفی در اسکلت ساختمان های مسکونی قائم شهر در دوه های مختلف...................... 72

جدول شماره (3-15)- تعداد واحد مسکونی و تعداد خانوار در قائم شهر از سال های 35 تا 85...................... 74

جدول شماره (3-16)- سطوح کابری وضع موجود در سال 1380  77

جدول شماره (3-17)- گروه بندی سختمان های موجود بر پایه کیفیت ساختمانی 1380.................................. 81

جدول شماره (3-18)-دسته بندی ساختمان های موجود بر اساستعداد طبقات در سال 1380.................................... 82

جدول شماره (3-19)- دسته بندی ساختمان های موجود بر اساس مصالح ساختمانی....................................... 83

جدول شماره (3-20) – پراکنش واحهای مسکونی بلند مرتبه در ناحیه دو                                         ....... 91

جدول شماره (3-21)-مقایسه سطوح کاربری پیشنهادی طرح مصوب قبلی و و ضع موجود                                 92

جدول شماره (4-1)- توزیع فراوانی متوسط سطح تفکیک زمین در قطعات مسکونی                                   100

جدول شماره (4-2)- توزیع فراوانی تناسب تراکم ساختمانی با تراکم پیش بینی شده طرح جامع101

جدول شماره (4-3) -توزیع فراوانی سرانه فضای باز واحدهای مسکونی 102...............................................

جدول شماره (4-4)- توزیع فراوانی شرایط تراکم واحدهای مسکونی   103

جدول شماره (4-5)-توزیع فراوانی تناسب کاربری موجود از نظر کاربری خدماتی                                   104

جدول شماره (4-6)- توزیع فراوانی شرایط کاربری خدماتی واحدهای مسکونی......................................... 104 

جدول شماره (4-7)- توزیع فراوانی شرایط کاربری معابر   105

جدول شماره  (5-1)- ازمون کولموگروف – اسمیرنوف برای تطابق با توزیع نرمال در کاربری مسکونی111

جدول شماره(5-2)- . آزمون X2برای آزمون فرضیه 1..... 112

جدول شماره (5-3)- آزمون کولموگروف- اسمیرنوف برای تطابق با توزیع نرمال در کاربری خدماتی                          113

جدول شماره (5-4)- آزمون X2برای آزمون فرضیه 2...... 114

جدول شماره (5-5)-آزمون کولموگروف- اسمیرنوف برای تطابق با توزیع نرمال ئدر کاربری معابر                             115

جدول شماره (5-6)- آزمون X2برای آزمون فرضیه 3 ........ 116 

فهرست نمودار

نمودار شماره (3-1)- توزیع بارش ماهانه شهر قائم شهر   53

نمودار شماره (3-2)- توزیع بارش فصلی شهر قائم شهر 53

نمودار شماره (3-3)- شاخص حرارتی شهر قائم شهر... 53

نمودار شماره (3-4)- تعداد روزهای یخبندان در شهرقائم شهر(88-1363)............................................... 54

نمودار شماره (3-5)- کاربری های وضع موجود شهر قائم شهر    79

نمودار شماره (3-6)- ویژگی های کیفیت ساختمان شهر قائم شهر 81

نمودار شماره (4-1)- نمودار ستونیتوزیع فراوانی متوسط سطح تفکیک زمین در قطعات مسکونی........................... 100

نمودار شماره (4-2)- نمودار ستونی توزیع فراوانی تناسب تراکم ساختمانی با تراکم پیش بینی شده طرح جامع یا تفصیلی   101

نمودار شماره (4-3)-نمودار ستونیتوزیع فراوانی سرانه فضای باز واحدهای مسکونی................................. 102

فهرست نقشه ها

نقشه شماره (3-1)- تقسیمات سیاسی شهرستان قائم شهر به تفکیک منطقه.......................................... 48 

نقشه شماره(3-2) –کاربری اراضی وضع موجود شهر قائم شهر   80

نقشه شماره (3-3)- روند گسترش تایخی شهر قائم شهر    88

    نقشه شماره (3-4)- موقعیت ناحیه دو........... 90

نقشه شماره (3-5)-کاربری اراضی وضع موجودوپیشنهادی ناحیه دو   93